| Le novità introdotte dalla legge
finanziaria 2007
Il contratto Preliminare di compravendita deve essere
registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su
ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro,
la registrazione comporta il versamento dell'imposta di registro
in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal
prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte
proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di
caparra.
Sull'acconto se la compravendita
è soggetta ad imposta di registro si applica l'imposta
pari al 3% (prima o seconda casa), che potrà essere
detratta dall'imposta di registro dovuta al momento del rogito
definitivo (ad eccezzione dei 168 euro dell'imposta fissa
che non si potranno recuperare). Se la vendita è invece
soggetta ad IVA, è obbligatorio emettere fattura per
l'importo relativo all'acconto, applicando l'IVA, con la relativa
aliquota prevista per la vendita (4% per la prima casa, 10
per la seconda casa, 20% per le case di lusso).
Sulla caparra si applica
sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,5 %, anche
per gli atti soggetti ad iva anche l'imposta di registro pagata
sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta
al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 Euro
di imposta fissa che non si potrà recuperare) ma ovviamente
non sarà possibile recuperare l'imposta di registro
quando la vendita è soggetta ad IVA.
Nelle vendite soggette ad IVA, dunque l'imposta di registro
pagata sulla caparra rappresenta sempre un costo
aggiuntivo rispetto all'IVA dovuta sulla compravendita,
mentre l'IVA sull'acconto non è altro che un'anticipazione
dell'IVA che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito.
Nelle compravendite soggette all'imposta
di registro, invece, l'imposta proporzionale pagata sull'acconto
o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull'imposta
da pagare al rogito.
Per consentire il recupero delle imposte
pagate sul compromesso, è necessario consegnare al
notaio la documentazione in originale relativa alla sua registrazione
e ai pagamenti eseguiti.
La registrazione del contratto preliminare
è sempre stata obbligatoria ma fino a ieri in realtà
erano in pochi a registrare il contratto preliminare, oggi
le nuove regole che impongono di indicare nel rogito i pagamenti
gia avvenuti con l'indicazione degli importi e del metodo
di pagamento (contanti, assegno, bonifico) rendono evidente
agli occhi del fisco, la presenza di un compromesso.
Dal 1° gennaio 2007 la legge impone anche
gli agenti immobiliari la registrazione di tutte le scritture
private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito
della loro attività (tra cui i contratti preliminari
di compravendita) rendendoli anche responsabili 'in solido'
delle imposte dovute (dunque tenuti a pagare di tasca propria
le imposte eventualmente non pagate dalle parti).
La formulazione della norma fa si che gli
agenti immobiliari siano obbligati a registrare il contratto
preliminare o compromesso anche quando viene redatto dalle
parti autonomamente, quando l'accordo tra le parti è
stato raggiunto grazie al loro intervento. L'obbligo pertanto
si estende anche ai compromessi eventualmente sottoscritti
presso lo studio del notaio, con la sola eccezione di quelli
autenticati dal notaio stesso, per i quali egli deve provvedere
direttamente alla registrazione e alla trascizione nei registri
immmobiliari.
E' da ricordare infine che la proposta contrattuale
(proposta
di acquisto) si converte automaticamnte in contratto
preliminare di compravendita quando l'accettazione
viene comunicata all'acquirente e quindi in quel momento sorge
l'obbligo della registrazione.
Come si registra:
Eseguire innanzitutto il versamento delle imposte presso una
banca o ufficio postale mediante la presentazione in triplice
copia dell'apposito modello F 23 su cui vanno riportati i
dati dell'acquirente e del venditore indicando come codice
tributo il 109T.
Compilare la richiesta di registrazione su apposito modello
69 su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali.
Presentare quindi il modello F23 il modello 69 insieme ai
contratti da registrare presso un qualsiasi ufficio dell'agenzia
delle entrate che li restituirà trattenendo un originale.
In caso di ritardo della registrazione (oltre
20 giorni dalla data di sottoscrizione) si applica una sanzione
pari al 30% dell'imposta dovuta oltre agli interessi
legali. |
Rss