| L'acquisto della casa dal costruttore
è soggetto al pagamento dell'IVA.
Chi compra la casa dal costruttore o dall'impresa
che ha completamente ristrutturato l'immobile (entro 4 anni
dalla fine dei lavori) deve pagare l'iva calcolata sul prezzo
di acquisto:
- 4% per la prima casa
- 10% per la seconda casa
- 20% per le case di lusso
a cui si aggiungono le imposte di registro,
ipotecarie e catastali in misura fissa (504 Euro).
Il prezzo dichiarato nell'atto notarile non può più
essere il solo valore catastale (di solito molto più
basso) ma deve corrispondere al valore di mercato della casa,
è stata infatti abrogata dal 3 luglio 2006 la regola
che impediva al fisco la contestazione del prezzo dichiarato
nell'atto quando superiore al valore catastale dell'immobile.
Dichiarando un valore inferiore è possibile che il
fisco proceda al ricalcolo del valore di mercato dell'immobile,
calcolato in base al prezzo medio degli immobili nella stessa
zona e con le stesse caratteristiche, applicando l'Iva sul
valore di mercato ricavato, inoltre presumendo che la differenza
sia stata pagata 'in nero', comminare le relative sanzioni.
Il prezzo di acquisto non può essere inferiore
all'importo del mutuo
Insieme all'eliminazione della valutazione
catastale dell'immobile, la legge Bersani-Visco ha introdotto
un'altra regola destinata a contrastare l'evasione fiscale
sugli acquisti immobiliari. Partendo dal presupposto che il
valore di mercato dell'immobile acquistato sia almeno pari
all'importo del mutuo contestualmente stipulato dall'acquirente
(art.
35, comma 23-bis, della legge 248/2006) quando all'atto
di compravendita è abbinato un mutuo (come avviene
nella maggior parte delle compravendite), il fisco può
tassare la compravendita su un valore pari all'importo del
mutuo, a meno che il contribuente possa dimostrare che il
valore di mercato dell'immobile corrisponde al prezzo indicato
nell'atto di compravendita.
La presunzione di corrispondenza tra importo del mutuo e prezzo
della compravendita è dettata espressamente per gli
atti soggetti a IVA, riguarda quindi le vendite effettuate
dalle imprese, e in primo luogo le vendite effettuate dalle
imprese di costruzione.
Lapplicazione di questa regola può avere conseguenze
disastrose per l'impresa venditrice, se si dichiara un valore
inferiore al finanziamento, in caso di accertatamento, se
viene calcolato un valore di mercato pari al mutuo, il fisco
potrà applicare proporzionalmente lo stesso valore
di mercato anche a tutti gli altri appartamenti dello stesso
edificio, e calcolare di conseguenza l'IVA e le imposte sul
reddito sul valore accertato, con le relative sanzioni. L'accertamento,
dunque, non si limita a una sola compravendita, ma coinvolge
tutti gli atti dello stesso complesso immobiliare e probabilmente
l'attività di verifica si estenderà all'intera
attività dell'impresa.
Tutto parte dal presupposto che solitamente chi compra un'immobile
ottiene dalla banca un finanziamento di importo inferiore
o uguale al prezzo di acquisto, e comunque non superiore.
Tuttavia è molto frequente che le banche con adeguate
garanzie concedano un mutuo che copra interamente il prezzo
di acquisto e le spese accessorie (le imposte, onorario del
notaio eventuale provvigione dell'agenzia immobiliare) superando
così l'importo del prezzo dichiarato, senza alcuna
evasione fiscale, con un'operazione da considerare legittima.
Ritrovandosi in una simile situazione e in previsione di un
accertamento da parte del fisco è molto opportuno che
dal contratto di mutuo risulti tutto questo espressamente,
con molta trasparenza, specificando che il mutuo è
concesso per l'acquisto dell'immobile e per le spese accessorie.
Anche l'amministrazione finanziaria si sta orientando nel
senso di ammettere una differenza tra l'importo del mutuo
e il prezzo quando questa non è superiore alle spese
accessorie debitamente documentate. |
