Iva sulla vendita di fabbricati strumentali
(uffici, negozi, capannoni ecc.)
Per i fabbricati strumentali le regole sono molto più
complicate, perché le imposte da applicare dipendono
da chi è il venditore, chi è l'acquirente,
e a volte anche dalla volontà del venditore, che
dunque potrà contrattare con l'acquirente anche l'applicazione
dell'imposta a lui più favorevole.
In sintesi possiamo dire che la vendita di fabbricati strumentali
è soggetta a IVA (20%) e alle imposte ipotecarie
(3%) e catastali (1%), se il venditore è un'impresa
costruttrice o un'impresa che ha eseguito interventi di
restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione
urbanistica, purché si tratti di un fabbricato venduto
entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione
o dei lavori, oppure quando a vendere è un'altra
impresa ma l'acquirente è un privato o un soggetto
Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura
non superiore al 25%, oppure quando l'acquirente è
un soggetto Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti
in misura superiore al 25%, ma il venditore esercita l'opzione
per l'applicazione dell'Iva.
La compravendita è invece esente da Iva, e si applicano
le sole imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%), e l'imposta
di registro in misura fissa (168 euro), se a vendere è
un'impresa che non esercita l'opzione per l'applicazione
dell'Iva, e l'acquirente è un soggetto Iva che ha
diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore
al 25%.
Se a vendere è un privato, infine, la compravendita
è fuori campo Iva, e continuano ad applicarsi l'imposta
di registro (7%) e le imposte ipotecarie (2%) e catastali
(1%).
Il diritto dell'acquirente alla detrazione sugli acquisti
in misura superiore al 25% deve risultare dall'atto di compravendita
in base a una dichiarazione espressa dell'acquirente. L'Agenzia
delle entrate ha precisato che per determinare la percentuale
di detrazione si deve provvisoriamente fare riferimento
al periodo d'imposta precedente, e quando non è possibile
(per esempio perché l'attività dell'impresa
è iniziata nell'anno in corso al momento dell'acquisto)
occorre fare riferimento a una percentuale calcolata in
via presuntiva. Al termine del periodo d'imposta l'acquirente
deve comunicare al venditore l'eventuale variazione rispetto
a quanto era stato indicato in via provvisoria nell'atto
di acquisto.
Per quanto riguarda l'opzione del venditore per l'applicazione
dell'Iva, ricordiamo che può essere esercitata soltanto
se l'acquirente è un soggetto Iva che ha diritto
alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%,
mentre in caso contrario, così come nel caso in cui
l'acquirente sia un privato, l'applicazione dell'Iva è
obbligatoria. L'opzione deve essere esercitata dal venditore
nell'atto di compravendita, ma poiché ha notevoli
conseguenze anche sull'acquirente è senz'altro opportuno
che l'obbligo di rendere la dichiarazione, quando concordato
tra le parti, sia inserito già nel contratto preliminare.
Nell'ultima versione della riforma sono state anche inserite
alcune agevolazioni per le società di leasing. Dal
1° ottobre 2006, per l'acquisto da parte di società
di leasing (oppure di banche o fondi immobiliari chiusi)
di beni immobili strumentali da concedere in leasing, e
per il riscatto degli stessi beni, le imposte ipotecarie
e catastali sono ridotte alla metà, pertanto si applicano
rispettivamente nella misura dell'l,5% e dello 0,5%. Inoltre,
in caso di riscatto dei beni immobili strumentali concessi
in leasing le somme corrisposte a titolo di imposta proporzionale
di registro sui contratti di leasing possono essere portate
a scomputo di quanto dovuto a titolo di imposte ipotecaria
a catastale sul riscatto. L'Agenzia delle entrate ritiene
che le imposte sul riscatto si applichino sul valore risultante
dalla somma del corrispettivo per il riscatto e di tutti
i canoni pagati.
Ricordiamo comunque che le nuove regole riguardano solo
i fabbricati, dunque restano soggette a Iva le vendite di
terreni edificabili da parte di società e imprese.
