IVA le nuove regole
sull'Acquisto-vendita di fabricati strumentali

Iva sulla vendita di fabbricati strumentali (uffici, negozi, capannoni ecc.)

Per i fabbricati strumentali le regole sono molto più complicate, perché le imposte da applicare dipendono da chi è il venditore, chi è l'acquirente, e a volte anche dalla volontà del venditore, che dunque potrà contrattare con l'acquirente anche l'applicazione dell'imposta a lui più favorevole.
In sintesi possiamo dire che la vendita di fabbricati strumentali è soggetta a IVA (20%) e alle imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%), se il venditore è un'impresa costruttrice o un'impresa che ha eseguito interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, purché si tratti di un fabbricato venduto entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dei lavori, oppure quando a vendere è un'altra impresa ma l'acquirente è un privato o un soggetto Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura non superiore al 25%, oppure quando l'acquirente è un soggetto Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%, ma il venditore esercita l'opzione per l'applicazione dell'Iva.
La compravendita è invece esente da Iva, e si applicano le sole imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%), e l'imposta di registro in misura fissa (168 euro), se a vendere è un'impresa che non esercita l'opzione per l'applicazione dell'Iva, e l'acquirente è un soggetto Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%.
Se a vendere è un privato, infine, la compravendita è fuori campo Iva, e continuano ad applicarsi l'imposta di registro (7%) e le imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%).
Il diritto dell'acquirente alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25% deve risultare dall'atto di compravendita in base a una dichiarazione espressa dell'acquirente. L'Agenzia delle entrate ha precisato che per determinare la percentuale di detrazione si deve provvisoriamente fare riferimento al periodo d'imposta precedente, e quando non è possibile (per esempio perché l'attività dell'impresa è iniziata nell'anno in corso al momento dell'acquisto) occorre fare riferimento a una percentuale calcolata in via presuntiva. Al termine del periodo d'imposta l'acquirente deve comunicare al venditore l'eventuale variazione rispetto a quanto era stato indicato in via provvisoria nell'atto di acquisto.
Per quanto riguarda l'opzione del venditore per l'applicazione dell'Iva, ricordiamo che può essere esercitata soltanto se l'acquirente è un soggetto Iva che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%, mentre in caso contrario, così come nel caso in cui l'acquirente sia un privato, l'applicazione dell'Iva è obbligatoria. L'opzione deve essere esercitata dal venditore nell'atto di compravendita, ma poiché ha notevoli conseguenze anche sull'acquirente è senz'altro opportuno che l'obbligo di rendere la dichiarazione, quando concordato tra le parti, sia inserito già nel contratto preliminare.
Nell'ultima versione della riforma sono state anche inserite alcune agevolazioni per le società di leasing. Dal 1° ottobre 2006, per l'acquisto da parte di società di leasing (oppure di banche o fondi immobiliari chiusi) di beni immobili strumentali da concedere in leasing, e per il riscatto degli stessi beni, le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà, pertanto si applicano rispettivamente nella misura dell'l,5% e dello 0,5%. Inoltre, in caso di riscatto dei beni immobili strumentali concessi in leasing le somme corrisposte a titolo di imposta proporzionale di registro sui contratti di leasing possono essere portate a scomputo di quanto dovuto a titolo di imposte ipotecaria a catastale sul riscatto. L'Agenzia delle entrate ritiene che le imposte sul riscatto si applichino sul valore risultante dalla somma del corrispettivo per il riscatto e di tutti i canoni pagati.
Ricordiamo comunque che le nuove regole riguardano solo i fabbricati, dunque restano soggette a Iva le vendite di terreni edificabili da parte di società e imprese.

Tabella riassuntiva IVA nell'acquisto di fabricati strumentali

Tabella riassuntiva IVA nell'acquisto di abitazioni e pertinenze


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