IVA le nuove regole
sulla locazione e l'affitto di fabricati e sul leasing

Con la nuova disciplina introdotta dal decreto Bersani-Visco da oggi a meno che sia prevista espressamente un'esenzione, l'imposta di registro deve essere pagata anche quando la locazione è soggetta a iva, quindi in alcune ipotesi al canone di locazione si applicano due imposte proporzionali, calcolate cioè in percentuale sull'importo del canone: l' IVA e l'imposta di registro.
In particolare, la locazione di abitazioni è sempre soggetta all'imposta di registro con l'aliquota del 2%, sia quando il locatore è un privato (fuori campo I.V.A.), sia quando il locatore è un'impresa o comunque un soggetto IVA (IVA esente). Sono altresi soggette a IVA, come previsto previsto dalla legge finanziaria 2007, le locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese che li hanno costruiti o che hanno eseguito interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori a condizione che il contratto abbia durata di almeno quattro anni.

La locazione di fabbricati strumentali è soggetta a IVA 20 % e all'imposta di registro con l'aliquota dell' 1 % se ii locatore è un'impresa o un soggetto IVA e il conduttore è un privato o un soggetto IVA che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura non superiore al 25%, oppure quando il conduttore è un soggetto IVA che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25 %, ma il locatore esercita l'opzione per l'applicazione dell' IVA.
La locazione è invece esente da IVA, e si applica la sola imposta di registro con l'aliquota dell' 1 % se il locatore è un'impresa che non esercita l'opzione per l'applicazione dell' IVA, e il conduttore è un soggetto IVA che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25 %.
La locazione è infine fuori campo IVA, e si applica la sola imposta di registro con l'aliquota del 2 %, se il locatore è un privato. Per quanto riguarda il diritto del conduttore alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25 %, deve risultare dal contratto in base a una dichiarazione espressa del conduttore. L'Agenzia delle entrate ha precisato che per determinare la percentuale di detrazione si deve provvisoriamente fare riferimento al periodo d'imposta precedente, e quando non è possibile (per esempio perché l'attività dell'impresa è iniziata nell'anno di stipula del contratto) occorre fare riferimento a una percentuale calcolata in via presuntiva, e il conduttore dovrà comunicare al locatore l'eventuale variazione al termine del periodo d'imposta.
Per quanto riguarda l'opzione del locatore per l'applicazione dell' IVA, ricordiamo che può essere esercitata soltanto se il conduttore è un soggetto IVA che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25 %, mentre in caso contrario, così come nel caso in cui il conduttore sia un privato, l'applicazione dell'Iva è obbligatoria.

Tabella riassuntiva Locazione di abitazioni e relative pertinenze (autorimesse, cantine, giardino porticato ecc.)