Con la nuova disciplina introdotta dal decreto
Bersani-Visco da oggi a meno che sia prevista espressamente
un'esenzione, l'imposta di registro deve essere pagata anche
quando la locazione è soggetta a iva, quindi in alcune
ipotesi al canone di locazione si applicano due imposte
proporzionali, calcolate cioè in percentuale sull'importo
del canone: l' IVA e l'imposta di registro.
In particolare, la locazione di abitazioni è sempre
soggetta all'imposta di registro con l'aliquota del 2%,
sia quando il locatore è un privato (fuori campo
I.V.A.), sia quando il locatore è un'impresa o comunque
un soggetto IVA (IVA esente). Sono altresi soggette a IVA,
come previsto previsto dalla legge finanziaria 2007, le
locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione
di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese
che li hanno costruiti o che hanno eseguito interventi di
restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione
urbanistica, entro quattro anni dalla data di ultimazione
dei lavori a condizione che il contratto abbia durata di
almeno quattro anni.
La locazione di fabbricati strumentali è
soggetta a IVA 20 % e all'imposta di registro con l'aliquota
dell' 1 % se ii locatore è un'impresa o un soggetto
IVA e il conduttore è un privato o un soggetto IVA
che ha diritto alla detrazione sugli acquisti in misura
non superiore al 25%, oppure quando il conduttore è
un soggetto IVA che ha diritto alla detrazione sugli acquisti
in misura superiore al 25 %, ma il locatore esercita l'opzione
per l'applicazione dell' IVA.
La locazione è invece esente da IVA, e si applica
la sola imposta di registro con l'aliquota dell' 1 % se
il locatore è un'impresa che non esercita l'opzione
per l'applicazione dell' IVA, e il conduttore è un
soggetto IVA che ha diritto alla detrazione sugli acquisti
in misura superiore al 25 %.
La locazione è infine fuori campo IVA, e si applica
la sola imposta di registro con l'aliquota del 2 %, se il
locatore è un privato. Per quanto riguarda il diritto
del conduttore alla detrazione sugli acquisti in misura
superiore al 25 %, deve risultare dal contratto in base
a una dichiarazione espressa del conduttore. L'Agenzia delle
entrate ha precisato che per determinare la percentuale
di detrazione si deve provvisoriamente fare riferimento
al periodo d'imposta precedente, e quando non è possibile
(per esempio perché l'attività dell'impresa
è iniziata nell'anno di stipula del contratto) occorre
fare riferimento a una percentuale calcolata in via presuntiva,
e il conduttore dovrà comunicare al locatore l'eventuale
variazione al termine del periodo d'imposta.
Per quanto riguarda l'opzione del locatore per l'applicazione
dell' IVA, ricordiamo che può essere esercitata soltanto
se il conduttore è un soggetto IVA che ha diritto
alla detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25
%, mentre in caso contrario, così come nel caso in
cui il conduttore sia un privato, l'applicazione dell'Iva
è obbligatoria.
Tabella riassuntiva Locazione di
abitazioni e relative pertinenze (autorimesse,
cantine, giardino porticato ecc.)
Rss