Nuove regole per
l'Iva sulla vendita di fabbricati Dal 12 agosto 2006,
l'applicazione dell'Iva alla vendita di fabbricati è
regolata diversamente per le abitazioni e i fabbricati strumentali
(uffici, negozi, capannoni).
Le nuove regole sull'applicazione
dell'Iva relativa alla vendita di fabbricati sono state probabilmente
le più controverse tra le novità introdotte
dal decreto legge Bersani-Visco.
Il governo a seguito delle numerose proteste da parte di tutte
le associazioni di categoria interessate, che si sono levate
contro la prima versione del provvedimento, ha corretto il
tiro, e dopo molte discussioni, anticipazioni e smentite è
giunto alla versione attuale e, per ora, definitiva che introduce
una disciplina molto complessa e assai poco comprensibile.
Le nuove regole comportano un aumento delle tasse sulla locazione
di immobili, in specialmodo sugli immobili non abitativi,
e soprattutto sull'acquisto-vendita (tutto scontato, in quanto
la riforma è stata dettata dalla necessità di
fare cassa, andando però a colpire un settore gia molto
tartassato)
La cosa che più sorprende
è soprattutto la grande incertezza introdotta dalle
nuove norme, che rendono estremamente difficile per il contribuente
conoscere in anticipo il costo fiscale di una operazione.
Esattamente il contrario di come dovrebbe essere il fisco:
invece di poche regole chiare si hanno mille casi in cui diventa
difficile orientarsi per il cittadino o l'imprenditore e a
volte anche per gli esperti della materia.
Che cosa è cambiato con le nuove regole?
Per comprendere la portata
della riforma, bisogna dire che fino ad oggi l'Iva e le imposte
di registro, ipotecarie e catastali erano tra di loro alternative.
Se alla vendita di un immobile si applicava l'aliquota Iva
proporzionale sul prezzo (per esempio il 10%), le imposte
di registro, ipotecarie e catastali erano dovute in misura
fissa (504 euro in totale), questo indipendentemente dal valore
dell'immobile.
Per semplificare
- se a vendere era un'impresa si applicava
l'Iva
- se a vendere era un privato
si applicavano le imposte di registro, ipotecarie e catastali
in misura proporzionale, cioè in percentuale sul prezzo
dell'immobile (per esempio, 7%+2%+1%, quindi in totale il
10%).
In entrambi i casi se l'acquirente era un privato, la somma
da pagare sia per l'acquisto da privato sia per l'acquisto
da impresa era più o meno la stessa.
Se invece l'acquirente era
un'impresa, questa aveva la possibilità di recuperare
l'Iva precedentemente versata per l'acquisto, dato che le
regole dell'Iva prevedono che essa gravi solo ed esclusivamente
sul consumatore finale.
Le imposte di registro, ipotecarie e catastali, invece, non
possono essere mai recuperate dall'impresa, e quindi sono
per loro un costo in più per l'acquisto dell'immobile.
La prima versione del decreto Bersani-Visco prevedeva l'esenzione
dall'Iva di tutte le vendite di fabbricati da parte
delle imprese, con la sola eccezione delle vendite effettuate
dal costruttore.
La parola "esenzione" comporta
in realtà, come visto prima l'applicazione delle imposte
di registro, ipotecarie e catastali, quindi la riforma si
traduceva in un danno notevole per le imprese perché
vendendo senza applicare l'Iva, avrebbe perso la possibilità
di detrarre l'Iva a suo tempo pagata sull'acquisto del fabbricato.
Il principio di base della riforma è purtroppo rimasto,
ma nella versione finale, invece di una netta divisione tra
vendite soggette a Iva e vendite esenti da IVA, si ha una
assurda e lunga serie di casi specifici, che prevedono di
volta in volta l'applicazione dell'Iva da sola o insieme con
le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale
al prezzo, aumentate anche di un punto percentuale, oppure
delle tradizionali imposte di registro, ipotecarie e catastali,
e persino delle sole imposte ipotecarie e catastali proporzionali,
insieme all'imposta di registro fissa di 168 euro (altra novità
assoluta).
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