IVA le nuove regole
sull'Acquisto-vendita di abitazioni con relative pertinenze o fabbricati strumentali

Le nuove regole sull'applicazione dell'Iva relativa alla vendita di fabbricati sono state probabilmente le più controverse tra le novità introdotte dal decreto legge Bersani-Visco.
Il governo a seguito delle numerose proteste da parte di tutte le associazioni di categoria interessate, che si sono levate contro la prima versione del provvedimento, ha corretto il tiro, e dopo molte discussioni, anticipazioni e smentite è giunto alla versione attuale e, per ora, definitiva che introduce una disciplina molto complessa e assai poco comprensibile.
Le nuove regole comportano un aumento delle tasse sulla locazione di immobili, in specialmodo sugli immobili non abitativi, e soprattutto sull'acquisto-vendita (tutto scontato, in quanto la riforma è stata dettata dalla necessità di fare cassa, andando però a colpire un settore gia molto tartassato)

La cosa che più sorprende è soprattutto la grande incertezza introdotta dalle nuove norme, che rendono estremamente difficile per il contribuente conoscere in anticipo il costo fiscale di una operazione. Esattamente il contrario di come dovrebbe essere il fisco: invece di poche regole chiare si hanno mille casi in cui diventa difficile orientarsi per il cittadino o l'imprenditore e a volte anche per gli esperti della materia.

Che cosa è cambiato con le nuove regole?

Per comprendere la portata della riforma, bisogna dire che fino ad oggi l'Iva e le imposte di registro, ipotecarie e catastali erano tra di loro alternative.
Se alla vendita di un immobile si applicava l'aliquota Iva proporzionale sul prezzo (per esempio il 10%), le imposte di registro, ipotecarie e catastali erano dovute in misura fissa (504 euro in totale), questo indipendentemente dal valore dell'immobile.

Per semplificare

- se a vendere era un'impresa si applicava l'Iva

- se a vendere era un privato si applicavano le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura proporzionale, cioè in percentuale sul prezzo dell'immobile (per esempio, 7%+2%+1%, quindi in totale il 10%).
In entrambi i casi se l'acquirente era un privato, la somma da pagare sia per l'acquisto da privato sia per l'acquisto da impresa era più o meno la stessa.

Se invece l'acquirente era un'impresa, questa aveva la possibilità di recuperare l'Iva precedentemente versata per l'acquisto, dato che le regole dell'Iva prevedono che essa gravi solo ed esclusivamente sul consumatore finale.
Le imposte di registro, ipotecarie e catastali, invece, non possono essere mai recuperate dall'impresa, e quindi sono per loro un costo in più per l'acquisto dell'immobile.

La prima versione del decreto Bersani-Visco prevedeva l'esenzione dall'Iva di tutte le vendite di fabbricati da parte delle imprese, con la sola eccezione delle vendite effettuate dal costruttore.
La parola "esenzione" comporta in realtà, come visto prima l'applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, quindi la riforma si traduceva in un danno notevole per le imprese perché vendendo senza applicare l'Iva, avrebbe perso la possibilità di detrarre l'Iva a suo tempo pagata sull'acquisto del fabbricato.
Il principio di base della riforma è purtroppo rimasto, ma nella versione finale, invece di una netta divisione tra vendite soggette a Iva e vendite esenti da IVA, si ha una assurda e lunga serie di casi specifici, che prevedono di volta in volta l'applicazione dell'Iva da sola o insieme con le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale al prezzo, aumentate anche di un punto percentuale, oppure delle tradizionali imposte di registro, ipotecarie e catastali, e persino delle sole imposte ipotecarie e catastali proporzionali, insieme all'imposta di registro fissa di 168 euro (altra novità assoluta).