| Le tasse da pagare sull'acquisto
della casa si calcolano in modo diverso per chi acquista da
un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa
costruttrice) e chi invece acquista dal costruttore (entro
4 anni dalla fine dei lavori).
La persona fisica che acquista
l'abitazioni e le relative pertinenze da un privato (o comunque
da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice) può
oggi pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali
sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo di acquisto
che deve comunque essere interamente dichiarato nell'atto
di compravendita. Essendo il valore catastale (valore catastale
= rendita catastale per 115,50 se prima casa per 126 se seconda
casa) solitamente inferiore al prezzo di acquisto, permette
un notevole risparmio sulle imposte all'acquirente.
Le imposte:
- per la prima casa l'imposta di registro
rimane al 3%, oltre alle imposte dovute in misura fissa ipotecarie
168 euro e catastali 168 euro
- per la seconda casa l'imposta di registro
è del 7%, oltre all'imposta ipotecaria del 2% e all'imposta
catastale dell' 1% (complessivamente il 10%).
Non si applica l'IVA ma l'imposta di registro sul valore catastale
quando sono presenti contemporaneamente i seguenti requisiti:
- l'acquirente è una persona fisica che agisce al di
fuori di qualsiasi attività commerciale, professionale
o artistica;
- la compravendita ha per oggetto immobili a uso abitativo
e relative pertinenze o accessori (per esempio cantine, autorimesse
o giardini);
- il venditore è un privato o un'impresa che non ha
costruito né ristrutturato il fabbricato, oppure dall'impresa
che ha costruito o ristrutturato il fabricato, quando sono
passati più di 4 anni dalla fine dei lavori.
Sono esclusi dall'agevolazione
(e pagano le imposte sul prezzo della compravendita):
- gli acquisti effettuati da imprese, società o enti
di qualsiasi genere;
- l'acquisto di uffici, negozi e capannoni a uso commerciale,
industriale o artigianale, nonché di terreni agricoli
o edificabili (a meno che siano pertinenze, cioè accessori,
di abitazioni);
- l'acquisto di fabbricati di nuova costruzione (oppure oggetto
di ristrutturazione totale), entro 4 anni dalla fine dei lavori.
Quando ricorrono i requisiti
di cui sopra, verranno applicate le imposte di registro, ipotecarie
e catastali sul valore catastale degli immobili.
Nell'atto viene indicato, oltre al prezzo realmente pagato,
il valore catastale degli immobili, sul quale si applicano
le imposte, il valore catastale si ottiene, tramite il procedimento
di 'valutazione automatica', moltiplicando la rendita catastale
dell'immobile (ricavata dalla visura catastale) per 115,50
se si tratta di prima casa, per 126 se si tratta di seconda
casa.
L'Agenzia delle entrate ha chiarito che la regola della tassazione
sul valore catastale si applica solo ai fabbricati accatastati
come abitazioni, cioè quelli rientranti nelle categorie
A (con esclusione della categoria A/10, che identifica negozi
e uffici) e che non assume rilevanza l'eventuale utilizzo
effettivo come abitazione, perché è fatto riferimento
solo alla categoria catastale (circolare
6/E del 13 febbraio 2006). Non sono previste
limitazioni sull'acquisto delle pertinenze, e sul numero delle
stesse (cantine, autorimesse, giardini, terreno, poste al
servizio dell'abitazione), l'Agenzia delle entrate ha ribadito
che la regola della tassazione sul valore catastale si applica
a qualsiasi tipo e numero di pertinenze.
Il limite di una sola pertinenza per ogni
tipo, resta invece valido al fine dell'applicazione delle
agevolazioni
per l'acquisto della prima casa.
Anche se le imposte
vengono calcolate sul valore catastale la nuova legge impone
l'obbligo di indicare il prezzo reale nell'atto di compravendita,
le nuove norme, hanno inasprito notevolmente le sanzioni per
chi non indica correttamente il prezzo realmente pagato. In
caso di falsa indicazione del prezzo si perdono le agevolazioni,
e le imposte vengono applicate sull'intero valore reale dell'immobile,
maggiorate del 50% come sanzione e infine, sia l'acquirente
che il venditore rischiano sanzioni anche penali, fino a due
anni di reclusione.
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