Imposta di registro ipotecarie e catastali
Acquisto tra privati

Le tasse da pagare sull'acquisto della casa si calcolano in modo diverso per chi acquista da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice) e chi invece acquista dal costruttore (entro 4 anni dalla fine dei lavori).

La persona fisica che acquista l'abitazioni e le relative pertinenze da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice) può oggi pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo di acquisto che deve comunque essere interamente dichiarato nell'atto di compravendita. Essendo il valore catastale (valore catastale = rendita catastale per 115,50 se prima casa per 126 se seconda casa) solitamente inferiore al prezzo di acquisto, permette un notevole risparmio sulle imposte all'acquirente.

Le imposte:
- per la prima casa l'imposta di registro rimane al 3%, oltre alle imposte dovute in misura fissa ipotecarie 168 euro e catastali 168 euro
- per la seconda casa l'imposta di registro è del 7%, oltre all'imposta ipotecaria del 2% e all'imposta catastale dell' 1% (complessivamente il 10%).
Non si applica l'IVA ma l'imposta di registro sul valore catastale quando sono presenti contemporaneamente i seguenti requisiti:
- l'acquirente è una persona fisica che agisce al di fuori di qualsiasi attività commerciale, professionale o artistica;
- la compravendita ha per oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze o accessori (per esempio cantine, autorimesse o giardini);
- il venditore è un privato o un'impresa che non ha costruito né ristrutturato il fabbricato, oppure dall'impresa che ha costruito o ristrutturato il fabricato, quando sono passati più di 4 anni dalla fine dei lavori.

Sono esclusi dall'agevolazione (e pagano le imposte sul prezzo della compravendita):
- gli acquisti effettuati da imprese, società o enti di qualsiasi genere;
- l'acquisto di uffici, negozi e capannoni a uso commerciale, industriale o artigianale, nonché di terreni agricoli o edificabili (a meno che siano pertinenze, cioè accessori, di abitazioni);
- l'acquisto di fabbricati di nuova costruzione (oppure oggetto di ristrutturazione totale), entro 4 anni dalla fine dei lavori.

Quando ricorrono i requisiti di cui sopra, verranno applicate le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale degli immobili.
Nell'atto viene indicato, oltre al prezzo realmente pagato, il valore catastale degli immobili, sul quale si applicano le imposte, il valore catastale si ottiene, tramite il procedimento di 'valutazione automatica', moltiplicando la rendita catastale dell'immobile (ricavata dalla visura catastale) per 115,50 se si tratta di prima casa, per 126 se si tratta di seconda casa.
L'Agenzia delle entrate ha chiarito che la regola della tassazione sul valore catastale si applica solo ai fabbricati accatastati come abitazioni, cioè quelli rientranti nelle categorie A (con esclusione della categoria A/10, che identifica negozi e uffici) e che non assume rilevanza l'eventuale utilizzo effettivo come abitazione, perché è fatto riferimento solo alla categoria catastale (circolare 6/E del 13 febbraio 2006). Non sono previste limitazioni sull'acquisto delle pertinenze, e sul numero delle stesse (cantine, autorimesse, giardini, terreno, poste al servizio dell'abitazione), l'Agenzia delle entrate ha ribadito che la regola della tassazione sul valore catastale si applica a qualsiasi tipo e numero di pertinenze.

Il limite di una sola pertinenza per ogni tipo, resta invece valido al fine dell'applicazione delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Anche se le imposte vengono calcolate sul valore catastale la nuova legge impone l'obbligo di indicare il prezzo reale nell'atto di compravendita, le nuove norme, hanno inasprito notevolmente le sanzioni per chi non indica correttamente il prezzo realmente pagato. In caso di falsa indicazione del prezzo si perdono le agevolazioni, e le imposte vengono applicate sull'intero valore reale dell'immobile, maggiorate del 50% come sanzione e infine, sia l'acquirente che il venditore rischiano sanzioni anche penali, fino a due anni di reclusione.


Limitazione responsabilità Torna alla pagina precedente | Inizio pagina