Definizione di terreno edificabile
La legge Bersani-Visco ha chiarito ogni dubbio sulla definizione
di terreno edificabile ai fini dell'applicazione delle imposte
sulla vendita.
La possibilità di edificare su un terreno dipende
dalla destinazione prevista per tale area nel piano regolatore
generale del Comune in cui è situato, pertanto le
nuove norme hanno stabilito espressamente che un terreno
si considera edificabile quando è definito tale dallo
strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente
dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti
attuativi.
La qualifica di terreno edificabile ha grande rilevanza
ai fini fiscali.
Premesso che il valore di mercato è completamente
diverso se il terreno è edificabile o agricolo, e
che sul valore del terreno si applicano le imposte sulla
vendita tassata con aliquote diverse in base alla sua destinazione
agricola o edificabile.
Si applica l'imposta pari al 18% del prezzo alla vendita
di terreni agricoli, l'imposta si riduce all' 11% per gli
imprenditori agricoli e si riduce ulteriormente all' 1%
per i coltivatori diretti.
Per i terreni edificabili l'imposta è dell'11%,
se a vendere è un'impresa si applica l'Iva nella
misura del 20%.
E' dunque importante sapere se un terreno è edificabile
o agricolo e stabilire con certezza in quale momento un
terreno agricolo diventa edificabile, o viceversa.
Come detto in precedenza è necessario fare riferimento
alla data di adozione del piano regolatore, e la legge Bersani-Visco
ha chiarito che ai fini dell'applicazione delle imposte,
un terreno si considera edificabile quando è definito
tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune
con delibera del consiglio comunale, indipendentemente dall'approvazione
della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi (art.
36 comma 2 del d.1. 223/2006) in quanto si ritiene che il
cambiamento introdotto dal piano regolatore venga percepito
come qualcosa di esistente e tendenzialmente definitivo,
e quindi incide immediatamente sul valore dei terreni, dando
per scontata l'approvazione della Regione.
Va inoltre dertto che l'adozione del piano regolatore assume
rilevanza anche ai fini dell'lci (imposta comunale sugli
immobili), perché dal momento in cui un terreno diventa
edificabile il Comune può richiedere il pagamento
dell'ICI sulla base del valore di mercato, e non della rendita.
Rss