Usufrutto e nuda proprietà, come si calcola

L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui regolato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile, l'usufruttuario può essere considerato un 'proprietario a termine' in pratica ha la facoltà di utilizzare il bene e di godere dei suoi frutti, 'uti dominus' (come se ne fosse il reale proprietario), facolta' limitata dal non poterne trasferire la proprietà che resta al nudo proprietario ed al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario.

Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo, non può infatti durare oltre la vita dell'usufruttuario, se l'usufruttuario è una persona giuridica non puo protrarsi oltre il termine di trenta anni. L'usufrutto può essere costituito anche a favore di una pluralità di viventi, ed opera fra questi il diritto di accrescimento, in questo caso l'usufrutto si estingue alla morte dell'ultimo superstite.

Il diritto di usufrutto se non vietato dall'atto costitutivo, puo' essere ceduto per un certo tempo o per tutta la sua durata , la cessione deve essere comunicata al proprietario (art.980 Codice Civile).

Le spese e le imposte relative al bene oggetto di usufrutto sono ripartite tra nudo proprietario e l'usufruttuario.

- Spettano al nudo proprietario le spese per le riparazioni straordinarie e le imposte che gravano sulla proprietà,

- Spettano all'usufruttuario le spese per l'ordinaria manutenzione e le imposte che gravano sul reddito (Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e l' ICI imposta comunale sugli immobili). dovrà inoltre corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse legale nella misura stabilita dalla legge sulle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.
Se il nudo proprietario si rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo è facoltà dell'usufruttuario coprire le incombenze e successivamente (al momento della cessazione dell'usufrutto) pretendere il rimborso delle spese sostenute per le spese straordinarie senza interesse, e ritenere l'immobile a garanzia del rimborso.

E' frequente nella vendita di beni immobili la separazione della nuda proprietà dall'usufrutto
ad esempio una persona anziana proprietaria dell' immobile in cui abita può decidere di venderne la nuda proprietà e riservare per se e per il proprio coniuge l'usufrutto ricavando così i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza rinunciare ad abitare la propria casa, l'usufrutto si estinguerà alla morte dell'usufruttuario, momento in cui il nudo proprietario acquisterà la piena proprietà.
Altro esempio quello dei genitori che all'acquisto dell'abitazione decidono di intestare al figlio la nuda proprietà riservandosi l'usufrutto, oppure se gia proprietari possono decidere di donare al figlio la nuda proprietà mantenendo per loro l'usufrutto.

In tutti questi casi il valore dell'immobile viene scontato di un importo che decresce con l'aumentare dell'età dell'usufruttuario, poiché si prevede rispetto alla vita media un minore numero di anni in cui diventerà pieno l'esercizio dei diritti di proprietà per l'acquirente.

L'intestatario dell'immobile è certo della nuda proprietà, mentre può essere privato dell'usufrutto se non esercita i diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l'affitto).
In situazioni eccezionali e per porre rimedio ad una situazione di emergenza abitativa, la legge conferisce ai sindaci il potere di confisca degli immobili disabitati e sfitti da un periodo maggiore di 7 anni (non hanno poteri di espropriazione forzata), facendo prevalere il primato della pubblica utilità sull'interesse privato, in base a questo principio il Comune diventa usufruttuario e quindi può assegnare gli immobili alle persone residenti, ed incassare un affitto da quanti si trasferiscono negli immobili confiscati.