LEGGE
2 agosto 2004 n. 210
(pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 189
del 13 agosto 2004)
DELEGA AL GOVERNO PER LA TUTELA
DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Delega al Governo per la tutela
dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire
Art. 1 (nota)
Delega al Governo
per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire
Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data
di entrata in vigore della presente legge, con l'osservanza dei
principi e criteri direttivi di cui all'articolo 3, uno
o più decreti legislativi recanti norme per la tutela
dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali
sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora
da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando
in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato
di agibilità, anche apportando alla legislazione vigente
le modifiche e le integrazioni necessarie per il coordinamento della
medesima con le disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi.
I decreti legislativi di cui al
comma 1 sono emanati, ai sensi dell'articolo 14 della legge 23 agosto
1988, n. 400, su proposta del Ministro della giustizia, di concerto
con i Ministri delle infrastrutture e dei trasporti, dell'economia
e delle finanze e del lavoro e delle politiche sociali.
Gli schemi dei decreti legislativi
di cui al comma 1 sono trasmessi alla Camera dei deputati e al Senato
della Repubblica affinché su di essi sia espresso, entro
sessanta giorni dalla data di trasmissione, il parere delle Commissioni
parlamentari competenti per materia; decorso tale termine, i decreti
sono emanati anche in mancanza di tale parere. Qualora il termine
previsto per l'espressione del parere delle Commissioni parlamentari
scada nei trenta giorni che precedono la scadenza del termine previsto
al comma 1 o successivamente, quest'ultimo è prorogato di
centoventi giorni.
Entro un anno dalla data di entrata
in vigore dell'ultimo dei decreti legislativi di cui al comma 1,
nel rispetto dei principi e dei criteri direttivi fissati dalla
presente legge, il Governo può emanare, con la procedura
indicata nei commi 2 e 3, disposizioni integrative e correttive
dei medesimi decreti legislativi.
Art. 2
Definizioni
Ai fini della presente legge devono intendersi:
per "acquirente", la persona fisica che sia promissaria
acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia
stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che
abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento
non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado,
della proprietà o della titolarità di un diritto reale
di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale,
ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto
obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione
in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto
reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa
della stessa; per "costruttore", l'imprenditore o la cooperativa
edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da
costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso
quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione
o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della
proprietà o della titolarità di un diritto reale di
godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo
stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in
cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque
eseguita da terzi; per "situazione di crisi", la situazione
che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia
stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile
oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria,
concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Art. 3 (note)
Principi e criteri direttivi della
delega legislativa
I decreti legislativi di cui all'articolo 1 sono informati ai seguenti
principi e criteri direttivi: prevedere, ferme restando le disposizioni
contenute negli articoli 2645-bis, 2775-bis e 2825-bis del codice
civile, e apportando, se del caso, le opportune modifiche ed integrazioni
alla disciplina dei procedimenti di cui all'articolo 2, comma 1,
lettera c), l'equa ed adeguata tutela dei diritti dell'acquirente
discendenti dalla stipula del contratto diretto all'acquisto o al
trasferimento di un immobile da costruire;
prevedere, ai fini di cui alla
lettera a), la limitazione della esperibilità delle azioni
revocatorie nei confronti dell'acquirente e la modifica dell'articolo
72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni;
prevedere l'obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di
provvedere alla consegna, prima della stipula del contratto preliminare
d'acquisto o dell'atto equipollente ai sensi dell'articolo 2, di
fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro
eventuale corrispettivo che complessivamente ha riscosso e deve
ancora riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di
compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione, comunque escluse
quelle che è pattuito debbono essere erogate da un eventuale
soggetto mutuante;
prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) sia rilasciata
da una banca, da un'assicurazione o da altro soggetto autorizzato;
prevedere che la stessa sia a garanzia, nel caso in cui il costruttore
incorra in una situazione di crisi, dell'eventuale restituzione
delle somme riscosse, del valore di ogni altro eventuale corrispettivo,
dei relativi interessi maturati e delle eventuali spese effettivamente
sostenute e strettamente necessarie, per conseguire la detta restituzione,
ove la stessa non sia immediatamente offerta ed eseguita; disciplinare
il contenuto e le modalità di escussione della garanzia fideiussoria
al fine di assicurare all'acquirente la sollecita restituzione di
quanto indicato alla lettera c), indipendentemente dalla durata
dei procedimenti implicanti una situazione di crisi, escludendo
il beneficio della preventiva escussione del debitore principale
di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile;
prevedere forme di tutela dell'acquirente, imponendo l'obbligo che
il costruttore fornisca altresI' garanzie per il risarcimento al
quale sia tenuto ai sensi della vigente disciplina per vizi e difformità
che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto
definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione;
istituire un Fondo di solidarietà a beneficio dell'acquirente
che, a seguito dell'insolvenza del costruttore a fronte della quale,
in un periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata
in vigore della presente legge, siano o siano state in corso procedure
implicanti una situazione di crisi, dichiara di aver subI'to la
perdita delle somme versate o di ogni altro bene eventualmente corrisposto
e il mancato conseguimento della proprietà o dell'assegnazione
del bene;
prevedere che le risorse destinate ad alimentare il Fondo siano
reperite, senza alcun onere per il bilancio dello Stato, delle regioni
o delle province autonome di Trento e di Bolzano o degli altri enti
territoriali, attraverso la previsione e l'istituzione, per un periodo
massimo di quindici anni dalla data di entrata in vigore dell'ultimo
dei decreti legislativi emanati in attuazione della presente legge,
di un contributo obbligatorio posto a carico dei costruttori tenuti
a quanto previsto dalla lettera c), individuando lo stesso in misura
non superiore al 5 per mille delle fideiussioni di cui alla medesima
lettera c); prevedere che il versamento sia direttamente assunto
dal soggetto che rilascia la fideiussione; prevedere che la misura
del contributo e le modalità del versamento siano determinate
annualmente con decreto del Ministro della giustizia di concerto
con il Ministro dell'economia e delle finanze entro il limite massimo
indicato e che, per il primo anno, la misura del contributo e le
modalità del versamento siano indicate nell'ultimo dei decreti
legislativi emanati in attuazione della presente legge;
individuare il soggetto gestore del Fondo, disponendo che tutti
i relativi oneri di gestione siano a carico del Fondo medesimo;
prevedere che il Fondo sia articolato in sezioni autonome definite
in corrispondenza di ambiti territoriali determinati su base provinciale,
regionale o interregionale in modo da assicurare una gestione tendenzialmente
equilibrata delle sezioni, tenuto conto delle finalità del
Fondo; prevedere che i contributi siano imputati alle sezioni autonome
del Fondo sulla base del criterio della provenienza delle risorse
tenendo conto della ubicazione degli immobili in relazione ai quali
le fideiussioni sono richieste; prevedere che, soddisfatti gli oneri
di gestione, ciascuna sezione sia gestita autonomamente e le relative
risorse siano dirette in via primaria alla soddisfazione delle pretese
restitutorie dell'acquirente di cui alla lettera f) degli immobili
ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima ed in
via successiva siano utilizzate per soddisfare le richieste relative
alle altre sezioni nei casi in cui le medesime non abbiano risorse
sufficienti; prevedere che le ulteriori modalità di gestione
del Fondo siano stabilite con decreto del Ministro della giustizia,
di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze; prevedere
che l'ente gestore del Fondo, che abbia corrisposto l'indennizzo
nei casi previsti, abbia diritto di regresso nei confronti del costruttore
per il recupero dell'indennizzo pagato nonché dei relativi
interessi e spese;
disciplinare i requisiti e le modalità di accesso ai contributi
del Fondo di cui alla lettera f) prevedendo che ciò possa
avvenire per una sola volta da parte di un singolo soggetto;
disciplinare i contenuti del contratto preliminare e di ogni altro
contratto comunque diretto al successivo acquisto di un immobile
da costruire, prevedendo in particolare che debbano ivi indicarsi
analiticamente le caratteristiche tecniche della costruzione, la
tipologia dei materiali impiegati, le modalità e le fasi
di esecuzione, le modalità e i tempi di pagamento del prezzo,
l'esistenza di iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli,
gli estremi del permesso di costruire, la planimetria dell'immobile
da costruire e delle sue pertinenze di uso esclusivo nonché
l'indicazione dell'appaltatore;
prevedere norme dirette a rendere
effettivo il diritto dell'acquirente al perfezionamento degli atti
indicati all'articolo 39, comma 6, del testo unico delle leggi in
materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1°
settembre 1993, n. 385, e all'eventuale cancellazione dell'ipoteca
o del pignoramento gravante sull'immobile da costruire, assicurando
che gli atti che permettono l'esecuzione delle formalità
nei registri immobiliari siano posti in essere prima della stipula
dell'atto definitivo di compravendita, o contestualmente alla stessa.
NOTE
Avvertenza: Il testo delle note
qui pubblicato è stato redatto dall'amministrazione competente
per materia, ai sensi dell'art. 10, comma 3, del testo unico delle
disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull'emanazione dei
decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali
della Repubblica italiana, approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985,
n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni
di legge alle quali è operato il rinvio. Restano invariati
il valore e l'efficacia degli atti legislativi qui trascritti.
Nota all'art. 1, comma 2
L'art.14 della legge 23 agosto 1988, n. 400 (Disciplina dell'attività
di Governo e ordinamento della Presidenza del Consiglio dei Ministri),
è il seguente:
«Art. 14 (Decreti legislativi).
I decreti legislativi adottati dal Governo ai sensi dell'art. 76
della Costituzione sono emanati dal Presidente della Repubblica
con la denominazione di "decreto legislativo" e con l'indicazione,
nel preambolo, della legge di delegazione, della deliberazione del
Consiglio dei Ministri e degli altri adempimenti del procedimento
prescritti dalla legge di delegazione.
L'emanazione del decreto legislativo
deve avvenire entro il termine fissato dalla legge di delegazione;
il testo del decreto legislativo adottato dal Governo è trasmesso
al Presidente della Repubblica, per la emanazione, almeno venti
giorni prima della scadenza.
Se la delega legislativa si riferisce
ad una pluralità di oggetti distinti suscettibili di separata
disciplina, il Governo può esercitarla mediante più
atti successivi per uno o più degli oggetti predetti. In
relazione al termine finale stabilito dalla legge di delegazione,
il Governo informa periodicamente le Camere sui criteri che segue
nell'organizzazione dell'esercizio della delega.
In ogni caso, qualora il termine
previsto per l'esercizio della delega ecceda i due anni, il Governo
è tenuto a richiedere il parere delle Camere sugli schemi
dei decreti delegati. Il parere è espresso dalle Commissioni
permanenti delle due Camere competenti per materia entro sessanta
giorni, indicando specificamente le eventuali disposizioni non ritenute
corrispondenti alle direttive della legge di delegazione. Il Governo,
nei trenta giorni successivi, esaminato il parere, ritrasmette,
con le sue osservazioni e con eventuali modificazioni, i testi alle
Commissioni per il parere definitivo che deve essere espresso entro
trenta giorni.».
Note all'art. 3
Si riporta il testo degli articoli 2645-bis, 2775-bis e 2825-bis
del codice civile:
«Art. 2645-bis. (Trascrizione
di contratti preliminari).
I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno
dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'art. 2643, anche
se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in
corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto
pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata
giudizialmente.
La trascrizione del contratto
definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei
contratti preliminari di cui al com-ma 1, ovvero della sentenza
che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma
specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni
ed iscrizioni eseguite contro il prominente alienante dopo la trascrizione
del contratto preliminare.
Gli effetti della trascrizione
del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti
se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione
del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione
predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo
o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto
preliminare o della domanda giudiziale di cui all'art. 2652, primo
comma, numero 2).
I contratti preliminari aventi
ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione
devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della
porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario
acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.
Nel caso previsto nel comma 4
la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile
per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma
stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della
trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti
alle quote di proprietà predeterminate nonchè alle
relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie o di
quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate
nel contratto preliminare non produce effetti.
Ai fini delle disposizioni di
cui al comma 5, si intende esistente l'edificio nel quale sia stato
eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole
unità, e sia stata completata la copertura.».
«Art. 2775-bis. (Credito per mancata esecuzione di contratti
preliminari. - Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare
trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis, i crediti del promissario
acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene
immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti
della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione
del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento
della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna
al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento
o al momento dell'intervento nell'esecuzione promossa da terzi.
Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da
ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto
del bene immobile nonchè ai creditori garantiti da ipoteca
ai sensi dell'art. 2825-bis.».
«Art. 2825-bis. (Ipoteca
sul bene oggetto di contratto preliminare) - L'ipoteca iscritta
su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso
di costruzione, a garanzia di finanziamento dell'intervento edilizio
ai sensi degli articoli 38 e seguenti del decreto legislativo 1°
settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei
contratti preliminari di cui all'art. 2645-bis limitatamente alla
quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario
acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro
atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell'art. 39, comma
3, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993. Se l'accollo
risulta da atto successivo, questo è annotato in margine
alla trascrizione del contratto preliminare.».
L'art. 72 del regio decreto 16
marzo 1942, n. 267 (Disciplina del fallimento, del concordato preventivo,
dell'amministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa),
così come modificato dall'art. 3 del decreto-legge 31 dicembre
1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio
1997, n. 30, è il seguente:
«Art. 72 (Vendita non ancora
eseguita da entrambi i contraenti). - Se un contratto di vendita
è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe
le parti quando il compratore è dichiarato fallito, il venditore
ha diritto a compiere la sua prestazione, facendo valere nel passivo
del fallimento il suo credito per il prezzo.
Se egli non intende valersi di
tale diritto, l'esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando
il curatore, con la autorizzazione del giudice delegato, dichiari
di subentrare in luogo del fallito nel contratto assumendone tutti
gli obblighi relativi, ovvero di sciogliersi dal medesimo.
Il venditore può mettere
in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un
termine non superiore ad otto giorni, decorso il quale il contratto
s'intende sciolto.
In caso di fallimento del venditore,
se la cosa venduta è già passata in proprietà
del compratore, il contratto non si scioglie. Se la cosa venduta
non è passata in proprietà del compratore, il curatore
ha la scelta fra l'esecuzione e lo scioglimento del contratto. In
caso di scioglimento del contratto il compratore ha diritto di far
valere il proprio credito nel passivo senza che gli sia dovuto risarcimento
del danno.
Qualora l'immobile sia stato oggetto
di preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis
del codice civile e il curatore, ai sensi del precedente comma,
scelga lo scioglimento del contratto, l'acquirente ha diritto di
far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto
il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'art.
2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione
del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data
della dichiarazione di fallimento.».
Il comma 6 dell'art. 39
del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico
delle leggi in materia bancaria e creditizia), è il seguente:
«In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore
e il terzo acquirente del bene ipotecato hanno diritto alla suddivisione
del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento
dell'ipoteca a garanzia. Il conservatore dei registri immobiliari
annota la suddivisione e il frazionamento a margine dell'iscrizione
presa.».
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