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Decreto Ministero delle Infrastrutture
e dei Trasporti 30 dicembre 2002
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Ministero delle Infrastrutture
e dei Trasporti
DIPARTIMENTO PER LE OPERE PUBBLICHE E PER
L'EDILIZIA
DIREZIONE GENERALE PER L'EDILIZIA RESIDENZIALE E LE POLITICHE
ABITATIVE
Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire
in sede locale per la stipula dei contratti di locazione
agevolati ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge
9 dicembre 1998 n. 431 nonché dei contratti di
locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti
universitari ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3, della
stessa legge.
IL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI
TRASPORTI
DI CONCERTO CON
IL MINISTRO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE
Vista la legge
9 dicembre 1998 n. 431 concernente la disciplina delle
locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo;
Vista la Convenzione Nazionale in data 8 febbraio 1999,
sottoscritta ai sensi dell'articolo 4, comma I, della richiamata
legge;
Visto il decreto interministeriale lavori pubblici-finanze
del 5 marzo 1999), pubblicato sulla G.U. deI 22 marzo 1999,
serie generale, n. 67 con il quale sono stati definiti,
sulla base dei contenuti della citata Convenzione nazionale,
criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire
in sede locale per la stipula dei contratti di locazione
ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre
1998, n. 431;
Visto in particolare l'articolo 4, comma 1 della citata
legge 431 1998, così come modificato dall'articolo
2, comma 1, lettera c), della legge 8 gennaio 2002, n. 2
che stabilisce che il Ministro delle infrastrutture e dei
trasporti convochi, ogni tre anni, le organizzazioni della
proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente
rappresentative a livello nazionale al fine di aggiornare
la richiamata Convenzione nazionale che individua i criteri
generali da assumere a riferimento per la realizzazione
degli accordi da definire in sede locale tra le stesse associazioni
ai fini della determinazione dei canoni di locazione;
Vista la nota ministeriale in data 15 gennaio 2002, con
la quale ai sensi del richiamato articolo 4, comma 1, della
legge n. 431/98, si é proceduto a convocare le organizzazioni
sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine
di aggiornare la citata Convenzione nazionale;
Considerato che alla scadenza del termine previsto dall'articolo
4, comma 2, della menzionata legge n. 431/98, tra tutte
le parti convocate dal Ministro delle infrastrutture e dei
trasporti non é stato raggiunto accordo formale unico;
Considerato che ai sensi dell'articolo 4, comma I, della
medesima legge 431/98, in mancanza di un unico accordo tra
le parti, i criteri per la definizione dei canoni, anche
in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale
dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché
alle modalità per garantire particolare esigenze
delle parti, debbono essere indicati in apposito decreto
del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto
con il Ministro dell'economia e delle finanze da emanare
sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle
organizzazioni sindacali degli inquilini dei proprietari;
Visti i distinti accordi presentati il primo, in data 6
settembre 2002, dalle organizzazioni sindacali Sunia, Sicet,
Uniat, Unione Inquilini, Ania, Feder.Casa, Anpe-Federproprietà,
Asppi, Confappi, Uppi - al quale ha successivamente aderito
l'associazione Assocasa - ed il secondo, in data 9 settembre
2002, dalle organizzazioni Confedilizia, Appc, Unioncasa,
Conia;
Vista la legge 14 gennaio 1994, n. 20, articolo 3, lettera
c);
Visto il decreto in data 12 ottobre 2001 con il quale il
Ministro delle infrastrutture e dei trasporti ha delegato
L'On.le Ugo Giovanni Martinat all'esercizio anche delle
competenze nelle aree del Dipartimento per le opere pubbliche
e per l'edilizia;
Ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge 431/98
Art. 1
(Criteri per la determinazione dei canoni di locazione agevolati
nella contrattazione territoriale)
1. Gli Accordi territoriali, in conformità delle
finalità indicate all'articolo 2. comma 3, della
legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione
del canone di locazione all'interno delle quali, secondo
le caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare,
é concordato, tra le parti, il canone per i singoli
contratti.
2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente
o in forma associata, le organizzazioni della proprietà
edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a
livello locale, al fine della realizzazione degli Accordi
di cui al comma 1, dopo aver acquisito le informazioni concernenti
le delimitazioni - ove effettuate - delle microzone del
territorio comunale definite ai sensi del Dpr 23 marzo 1998,
n. 138, individuano, anche avvalendosi della banca dati
dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del
territorio, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee
per:
- valori di mercato;
- dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde
pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali,
ecc.);
- tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi
catastali.
All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi del
presente comma, possono essere evidenziate zone di particolare
pregio o di particolare degrado.
3. Per ogni area od eventuale zona, gli Accordi locali,
con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle
aree omogenee, prevedono un valore minimo ed un valore massimo
del canone.
4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra
il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione,
le parti contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle
rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti
elementi:
- tipologia dell'alloggio;
- stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
- pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti
sportivi interni, ecc.):
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento
autonomo o centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.);
- eventuale dotazione di mobilio.
5. Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati,
i soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprietà
immobiliari (per tali sono da intendersi le proprietà
individuate negli Accordi territoriali e, comunque. quelle
caratterizzate dall'attribuzione, in capo ad un medesimo
soggetto, di più di cento unità immobiliari
destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso
e frazionato sul territorio nazionale) i canoni sono definiti,
all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti dalle
fasce di oscillazione per le aree omogenee e le eventuali
zone individuate dalle contrattazioni territoriali, in base
ad appositi Accordi integrativi fra la proprietà
interessata e organizzazioni sindacali della proprietà
edilizia e dei conduttori partecipanti al tavolo di confronto
per il rinnovo della Convenzione nazionale o comunque firmatarie
degli Accordi territoriali relativi. Tali Accordi integrativi,
da stipularsi per zone territoriali da individuarsi dalle
associazioni sindacali predette, possono prevedere speciali
condizioni per far fronte ad esigenze di particolari categorie
di conduttori nonché la possibilità di derogare
dalla tabella oneri accessori (allegato
G).
6. Per gli enti previdenziali pubblici, si procede, in analogia
a quanto indicato al comma 5, tenuta presente la vigente
normativa. I canoni relativi a tale comparto sono determinati
in base alle aree e/o zone omogenee nonché agli elementi
individuati negli Accordi territoriali.
7. Alla sottoscrizione degli Accordi integrativi di cui
ai commi 5 e 6, possono partecipare imprese o associazioni
di imprese di datori di lavoro in relazione alla locazione
di alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative
di lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o
extracomunitari. I contratti da stipulare con i diretti
fruitori sono regolati dall'articolo 2 comma 3 della legge
9 dicembre 1998 n. 431.
8. Gli Accordi territoriali possono stabilire, per durate
contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge,
misure di aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce
di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee nonché
particolari forme di garanzia.
9. Gli Accordi in sede locale possono prevedere l'aggiornamento
del canone in misura contrattata e comunque non superiore
al 75% della variazione Istat
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai
e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
10. E' nella attribuzione esclusiva del proprietario dell'immobile,
la facoltà di concedere il diritto di prelazione
al conduttore in caso di vendita dell'immobile con le modalità
previste dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978
n. 392.
11. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente
per le proprietà individuali (allegato
A) e per le proprietà di cui ai commi 5, 6 e
7 del presente articolo (allegato
B).
12. I contratti di locazione di cui al presente articolo
sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto
di cui al precedente comma.
13. Le disposizioni del presente articolo si applicano sia
agli Accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui
all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988 n. 551.
convertito dalla legge 21 febbraio 1989 n. 61 che a quelli
sottoscritti negli altri comuni.
14. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro
richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali.
Art. 2
(Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione
di natura transitoria e durata degli stessi)
1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui
all'articolo 5, comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431
hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a
diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare
particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori
per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti
da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione
territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà
edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.
2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria
relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane
di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli,
Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti
e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti
dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti
per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come
individuate dall'articolo 1. Gli Accordi territoriali relativi
a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni,
fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e
massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche
zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza
di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono
quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale
di cui all'articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998
n. 431.
3. Per le proprietà di cui all'articolo 1 commi 5
e 6 si procede - per i comuni di cui al comma 2 del presente
articolo - mediante Accordi integrativi. stipulati fra i
soggetti e con le modalità indicate nell'articolo
1 medesimo.
4. I contratti di cui al presente articolo devono prevedere
una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà
del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima
con apposita documentazione da allegare al contratto - i
quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite
lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del
termine stabilito nel contratto.
5. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti
alla durata prevista dall'articolo 2, comma i, della legge
9 dicembre 1998 n. 431 in caso di inadempimento delle modalità
di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi
di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze
dÏ transitorietà vengano meno.
6. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per
le proprietà individuali (allegato
C) e per le proprietà di cui all'articolo I,
commi 5 e 6 (allegato
D).
7. I contratti di locazione di cui al presente articolo
sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto
di cui al precedente comma.
8. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro
richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali.
Art. 3
(Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione
per studenti universitari e durata degli stessi)
1. Nei comuni sede di università o di corsi universitari
distaccati e di specializzazione nonché nei comuni
limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso
di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione
in un comune diverso da quello di residenza, possono essere
stipulati contratti per studenti universitari di durata
- precisata negli allegati tipi di contratto - da sei mesi
a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta
del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti
o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari
o dalle aziende per il diritto allo studio.
2. I canoni di locazione sono definiti in appositi Accordi
locali sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali
zone stabiliti negli Accordi territoriali di cui allíarticolo
1.
3. Per le proprietà di cui all'articolo 1 commi 5
e 6, 1 procede mediante Accordi integrativi, stipulati fra
i soggetti e con le modalità indicate nel medesimo
articolo 1.
4. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per
le proprietà individuali (allegato
E) e per le proprietà di cui all'articolo I,
commi 5 e 6 allegato
F).
5. I contratti di locazione di cui al presente articolo
sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto
di cui al precedente comma.
6. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro
richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali.
Art. 4
(Tabella degli oneri accessori)
1. Per i contratti di locazioni di cui agli articoli 1,
2 e 3 é adottata la Tabella degli oneri accessori
allegata al presente decreto ( allegato
G). Per le voci non considerate nella citata Tabella
si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. Art. 5
(Agevolazioni fiscali)
1. Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo
situati nel territorio dei comuni di cui all'articolo 1
del decreto-legge 30 dicembre 1988 n. 551 convertito dalla
legge 21 febbraio 1989 n. 61 stipulati o rinnovati ai sensi
delle disposizioni dell'articolo 2, comma 3, della legge
9 dicembre 1998 n. 431 a seguito di accordo definito in
sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal
presente decreto nonché ai contratti di cui agli
articoli 1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge
n. 431 del 1998 si applica la disciplina fiscale di cui
ai seguenti commi.
2. Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato
ai sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte
sui redditi, approvato con decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, é ulteriormente
ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione
dei redditi relativa all'anno in cui si intende usufruire
della agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione
del contratto di locazione, l'anno di presentazione della
denuncia dell'immobile ai tini dell'imposta comunale sugli
immobili e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.
Ai fini di quanto previsto dall'articolo 4, comma 1, ultimo
periodo, della citata legge n. 431/98) i tipi di contratto
di cui all'articolo 4-bis della stessa legge si intendono
utilizzati ove le pattuizioni negli stessi previste siano
state tutte integralmente accettate da entrambe le parti
contraenti ed integrate quando richiesto.
3. In sede di prima applicazione del presente decreto e
fino all'eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi
dell'articolo 8, comma 4, della citata legge n. 431 del
1998, la base imponibile per la determinazione dell'imposta
di registro é assunta nella misura del 70 per cento
del corrispettivo annuo pattuito.
4. In relazione a quanto stabilito dall'articolo 10 della
citata legge n. 431/1998 e dall'articolo 13-ter del decreto
del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986 n. 917.
come modificato dall'articolo 2. comma 1, lettera h) della
legge 23 dicembre 2000, n. 388. ai soggetti titolari di
contratti di locazione di unità immobiliari adibite
ad abitazione principale degli stessi, stipulati o rinnovati
a norma degli articoli 2, comma 3 e 4, commi 2 e 3. della
citata legge 9 dicembre 1998, n. 431, spetta una detrazione,
rapportata al periodo dell'anno durante il quale sussiste
tale destinazione. nei seguenti importi:
a) Euro 495.80 se il reddito complessivo non supera Euro
15.493,71;
b) Euro 247.90 se il reddito complessivo supera Euro 15.493.71
ma non Euro 30.987.41.
Art. 6
(Commissioni di Conciliazione)
1. Per ogni controversia che sorga in merito all'interpretazione
ed esecuzione dei contratti di cui al presente decreto nonché
in ordine all'esatta applicazione degli Accordi territoriali
e/o integrativi, ciascuna parte può richiedere, prima
di adire l'autorità giudiziaria, che si pronunci
una Commissione di conciliazione stragiudiziale che deve
decidere non oltre sessanta giorni dalla data della richiesta.
2. E' altresì nella facoltà di ciascuna parte
ricorrere alla Commissione di conciliazione affinché
attesti la rispondenza del contenuta economico e normativo
del contratto agli Accordi di riferimento.
3. In caso di variazione dell'imposizione fiscale gravante
sull'unità immobiliare locata, in più o in
meno. rispetto a quella in atto al momento della stipula
del contratto, la parte interessata può adire la
Commissione di cui al presente articolo, la quale determina,
nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone
da corrispondere.
4. La richiesta di decisione della Commissione, costitutiva
con le modalità indicate negli allegati tipi di contratto,
non comporta oneri a carico della parte richiedente.
Art. 7
(Decorrenza dell'obbligatorietà dei tipi di contratto)
1. L'adozione dei tipi di contratto allegati diviene obbligatoria.
negli ambiti territoriali interessati, a partire dalla sottoscrizione,
sulla base dei criteri indicati nel presente decreto, degli
Accordi territoriali da parte delle organizzazioni della
proprietà edilizia e dei conduttori.
2. In mancanza di sottoscrizione degli Accordi in sede locale,
i contratti vengono stipulati sulla base degli Accordi territoriali
e integrativi previgenti, fino ad emanazione del decreto
ministeriale di cui all'articolo 4, comma 3, della legge
9 dicembre 1998, n. 431.
Art. 8
Il presente decreto sarà pubblicato sulla Gazzetta
Ufficiale della Repubblica italiana.
30 DICEMBRE 2002
IL VICE MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI
(Ugo Martinat)
IL MINISTRO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE
(Giulio Tremonti)
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