DM LAVORI PUBBLICI
7 marzo 1999
Il provvedimento attua i principi contenuti
nella legge di riforma delle locazioni
Affitti via libera agli accordi territoriali
(DM Lavori Pubblici 7.3.1999)
Il decreto firmato il 7 marzo
dal ministro dei Lavori pubblici Enrico Micheli e dal ministro
delle Finanze Vincesco Visco dà il via alle trattative
locali tra sindacati inquilini e sindacati proprietari per
la definizione degli accordi territoriali sui contratti
di locazione. In attesa del decollo degli affitti del canale
concertato possono essere firmati solo i contratti del canale
libero per una durata di quattro anni più quattro.
Il decreto indica i criteri cui le parti devono ispirarsi
per la definizione dei canoni, gli stessi contenuti nell'accordo
proprietari - inquilini dell'8 febbraio scorso: valore di
mercato dell'alloggio, tipologia, dotazioni infrastrutturali,
stato di manutenzione, pertinenze, presenza spazi comuni,
servizi. Vengono infine indicate ai proprietari le modalità
per ottenere le agevolazioni fiscali per i proprietari:
riduzione del 30% dell'imponibile sui fabbricati affittati,
imposta di registro al 70% del corrispettivo annuo pattuito.
(15 marzo 1999).
Attuazione della legge 431/98
sulle locazioni ad uso abitativo
Articolo 1 Criteri per la determinazione
dei
canoni di locazione nella contrattazione territoriale
1. Gli accordi territoriali,
in conformità alle finalità indicate all'articolo
2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 stabiliscono
fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno
delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e
dell'unità immobiliare, è concordato tra le
parti il canone per i singoli contratti.
2. A seguito delle convocazioni
avviate dai comuni, singolarmente o in forma associata,
le organizzazioni della proprietà edilizia e dei
conduttori maggiormente rappresentative a livello locale,
al fine della realizzazione degli accordi di cui al comma
1, individuano, avendo acquisito le informazioni concernenti
le delimitazioni delle microzone censuarie, insiemi di aree
aventi caratteristiche omogenee per:
- valori di mercato;
- dotazione infrastrutturali trasporti pubblici, verde pubblico,
servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali
ecc.)
- tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
3. All'interno delle aree
omogenee individuate ai sensi del comma 2, possono essere
evidenziate zone di particolare pregio o di particolare
degrado. Per ogni area ed eventuale zona, gli accordi territoriali,
con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle
aree omogenee, devono prevedere un valore minimo e un valore
massimo del canone.
4. Nella definizione del
canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore
massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali,
assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni
sindacali, tengono conto dei seguenti elementi:
- tipologia dell'alloggio
- stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile
- pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina ecc.)
- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti
sportivi interni ecc.)
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento
autonomo o centralizzato, condizionamento d'aria ecc.)
- eventuale dotazione di mobilio.
5. Per le compagnie assicurative,
gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o individuali
detentori di grandi proprietà immobiliari ecc., i
canoni sono definiti, all'interno dei valori minimi e massimi
stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee
come sopra indicate dalle contrattazioni territoriali, in
base ad appositi accordi integrativi locali fra la proprietà,
assistita, a sua richiesta, dall'organizzazione sindacale
dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni
sindacali dei conduttori rappresentative dell'inquilinato,
in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.
6. Per gli enti previdenziali
pubblici, si procede con accordi integrativi locali, anche
in relazione a quanto previsto dal decreto legislativo 16
febbraio 1996, n. 104; i canoni relativi a tale comparto
sono determinati in base alle aree omogenee e agli elementi
individuati negli accordi locali. Gli accordi integrativi
saranno conclusi tra la proprietà, assistita, a sua
richiesta, dall'organizzazione sindacale dei proprietari
dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei
conduttori rappresentative dell'inquilinato, in ogni caso
firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.
7. Gli accordi definiti in
sede locale possono stabilire durate contrattuali superiori
a quella minima fissata dalla legge. In questo caso gli
accordi locali individuano le relative misure di aumento
dei valori minimo e massimo delle fasce di oscillazione
dei canoni definiti per aree omogenee. Negli stessi accordi
territoriali, che individuano i valori minimi e massimi
esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo
gli usi locali, possono essere previste particolari clausole
in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione
degli oneri accessori e altro.
8. La trattativa territoriale
definisce il contratto tipo, di cui il modello è
allegato al presente decreto (Allegato A) sulla base dei
seguenti elementi e condizioni:
a) rinnovo tacito in mancanza
di comunicazione
b) previsione, nel caso che il locatore abbia riacquisito
l'alloggio a seguito di legittimo esercizio della disdetta
ovvero non lo adibisca agli usi richiesti, di un risarcimento
pari a 36 mensilità dell'ultimo canone
c) facoltà di recesso da parte del conduttore per
gravi motivi
d) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione
a favore del conduttore in caso di vendita all'immobile.
e) possibilità, in sede di accordi locali, di prevedere
l'aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque
non superiore al 75% della variazione ISTAT
f) modalità di consegna dell'alloggio con verbale
o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione
dell'immobile
g) produttività di interessi legali annuali sul deposito
cauzionale non superiore alle tre mensilità
h) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri
accessori ai fini della ripartizione tra le parti e
in ogni richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini
della ripartizione e alle disposizioni degli articoli 9
e 10 della legge 27 luglio 1978, n.392;
i) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
9. Il contratto nella parte
descritta deve contenere tutti gli elementi e i riferimenti
documentali e informativi sulla classificazione catastale,
le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle
attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative
sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una
clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione
ai sensi della legge
31 dicembre 1996, n. 675.
10. I contratti di locazione
realizzati in base ai criteri definiti dal presente articolo,
possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti
tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati
presso il comune unitamente agli accordi territoriali.
Articolo 2
Criteri per la definizione dei canoni di
locazione
e dei contratti tipo per gli usi transitori.
1. I contratti di locazione
di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1 della
legge
9 dicembre 1998 n. 431 hanno durata non inferiore a
un mese e non superiore a 18 mesi. Tali contratti sono stipulati
per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei
conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione
territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà
e degli inquilini .
2. Il contratto tipo definito
a livello locale prevede una specifica clausola che individui
l'esigenza transitoria del locatore e del conduttore i quali
dovranno confermare il verificarsi della stessa tramite
lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nei
termini stabilito nel contratto. Qualora il locatore non
adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute
meno le cause della transitorietà, il contratto tipo
deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista
all'articolo 2, comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431.
3. L'esigenza transitoria
del conduttore deve essere provata con apposita documentazione
da allegare al contratto.
4. In canoni di locazione
dei contratti di natura transitoria ricadenti nelle 11 aree
metropolitane (Roma, Milano, Venezia Genova, Bologna, Firenze,
Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania) nei comuni con
esse confinanti e nei comuni capoluogo di provincia, sono
definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi
stabiliti per le fasce di oscillazione per le zone omogenee,
come individuati all'articolo 1. In caso di inesistenza
di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono
quelli definiti dalle condizioni fissate dal decreto di
cui all'articolo 4, comma 3 della legge 9 dicembre 1998
n. 431.
5 - Negli stessi accordi
territoriali, che individuano i valori minimi e massimi
esprimendoli in lire/mq utile o eventualmente, secondo gli
usi locali, possono essere previste particolari clausole
in materia di manutenzione ordinarie e straordinarie, ripartizione
degli oneri accessori e altro.
6. La trattativa territoriale definisce il contratto tipo,
di cui il modello è allegato al presente decreto
(Allegato b), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
a) durante minima di un mese
e massima di 18 mesi
b) dichiarazioni del locatore e del conduttore che esplicitino
l'esigenza della transitorietà
c) onere per il locatore di confermare prima della scadenza
del contratto i motivi di transitorietà posti a base
dello stesso
d) riconduzione del contratto all'articolo 2, comma 1 della
legge 9 dicembre 1998 n. 431 in caso di mancata conferma
dei motivi, ovvero risarcimento pari a 36 mensilità
in caso di mancato utilizzo dell'immobile rilasciato
e) previsione di una particolare ipotesi di transitorietà
per soddisfare esigenze del conduttore che lo stesso deve
documentare allegandole al contratto
f) facoltà di recesso da parte del conduttore per
gravi motivi
g) esclusione della sublocazione
h) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione
a favore del conduttore in caso di vendita dell'immobile
i) modalità di consegna con verbale o comunque con
descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile
l) produttività di interessi
legali annuali sul deposito
cauzionale che non superi le tre mensilità
m) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai
fini della ripartizione e in ogni caso richiamo alle disposizioni
degli articoli 9 e 10 della legge
27 luglio 1978 n. 392
n) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
7. Il contratto nella parte
descrittiva deve contenere tutti gli elementi e i riferimenti
documentali e informativi sulla classificazione catastale,
le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle
attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative
sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una
clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione
ai sensi della legge
31 dicembre 1996 n. 675.
8. I contratti di locazione
realizzati in base ai criteri definiti dal presente articolo
possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti
tipo stabiliti negli accordi locali che saranno depositati
presso il comune unicamente agli accordi territoriali.
Articolo 3
Criteri generali per la determinazione dei
canoni e per
i contratti tipo per gli studenti universitari fuori sede
1. Nei comuni sede di università
o di corsi universitari distaccati nonché nei comuni
limitrofi gli accordi territoriali devono prevedere particolari
contratti tipo per soddisfare le esigenze degli studenti
universitari fuori sede. Tale tipologia contrattuale è
utilizzata esclusivamente qualora l'inquilino sia iscritto
a un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza
(da specificare nel contratto).
2. I contratti di cui al
comma 1 hanno durata da sei a tre anni e possono essere
sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti
universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo
studio. I canoni di locazione sono definiti in accordi locali
sulla base delle fasce di oscillazione per aree omogenee
stabilite negli accordi territoriali di cui all'articolo
1.
3. Gli accordi locali di
cui al comma 3 dell'articolo 2 della
legge 9 dicembre 1998 n. 431 individuano le relative
misure di aumento o di diminuzione degli intervalli di oscillazione
in relazione alla durata contrattuale. Per ogni singolo
contratto si può, inoltre, tenere conto:
- della presenza del mobilio
- di particolari clausole
- delle eventuali modalità di rilascio.
4. Negli stessi accordi territoriali
che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in
lire/mq utile o eventualmente, secondo gli usi locali, possono
essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni
ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori
e altro.
5. La trattativa territoriale
definisce il contratto tipo di cui il modello è allegato
al presente decreto (Allegato C), sulla base dei seguenti
elementi e condizioni:
a) durata minima di sei mesi
e massima di 36 mesi
b) rinnovo automatico salvo disdetta del conduttore
c) facoltà di recesso da parte del conduttore per
gravi motivi
d) facoltà di recesso parziale del conduttore in
caso di pluralità di conduttori
e) esclusione della sublocazione
f ) modalità di consegna con verbale o comunque con
descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile
g) produttività di interessi legali annuali sul deposito
cauzionale che non superi le tre mensilità
h) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai
fini della ripartizione tra le parti e in ogni caso richiamo
alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 27 luglio
1978 n. 392
i) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
6. Il contratto di cui al
presente articolo nella parte descrittiva deve contenere
tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi
sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali
o stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche
anche in e relazione alle normative sulla sicurezza nazionale
e comunitaria nonché una clausola che faccia riferimento
alla reciproca autorizzazione ai sensi della
legge 31 dicembre 1996 n. 675.
7. I contratti di locazione
realizzati in base ai criteri definiti ai sensi del presente
articolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando
i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno
depositati presso il comune unitamente agli accordi territoriali.
Articolo 4
Agevolazioni fiscali
1. Ai contratti di locazione
di immobili a uso abitativo situati nei comuni di cui all'articolo
1 del decreto-legge 30 dicembre 1988 n. 551 convertito dalla
legge 21 febbraio 1989 n. 61 stipulati o rinnovati ai sensi
delle disposizioni dell'articolo 2, comma 3 della legge
9 dicembre 1998 n. 431 a seguito di accordo definito in
sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal
presente decreto, nonché ai contratti di cui agli
articoli 1, comma 3 e 5, comma 2, della medesima legge n.
431 del 1998, si applica la disciplina fiscale di cui ai
seguenti commi.
2. Il reddito imponibile
dei fabbricati locati determinato ai sensi dell'articolo
34 del Testo unico delle imposte sui redditi approvato con
decreto del presidente della repubblica 22 dicembre 1986
n. 917 è ridotto del 30% a condizione che nella dichiarazione
dei redditi relativa all'anno in cui s'intende usufruire
dell'agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione
del contratto di locazione, nonché l'anno di presentazione
della denuncia dell'immobile ai fini dell'imposta comunale
sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso.
3. In sede di prima applicazione
del presente decreto e fino all'eventuale aggiornamento
periodico eseguito ai sensi dell'articolo 8, comma 4, della
citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la
determinazione dell'imposta di registro è assunta
nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito.
Articolo 5
Il presente decreto sarà pubblicato
sulla
Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
