legge 27/7/1978 n°392 (legge dell'equo
canone)
Disciplina delle locazioni
di immobili urbani.
TITOLO I Del contratto di
locazione
Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di
abitazione
Art.1. (Durata della locazione). La durata della locazione
avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non
può essere inferiore a quattro anni. Se le parti
hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto
una locazione senza determinazione di tempo la durata si
intende convenuta per quattro anni. Il disposto del comma
precedente non si applica quando si tratti di locazioni
stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.
Art.2. (Disciplina della sublocazione). Il conduttore non
può sublocare totalmente l'immobile, nè può
cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà
di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione
al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona
del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Art.3. (Rinnovazione tacita). Il contratto si rinnova per
un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica
all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera
raccomandata, che non intende rinnovarlo. La stessa disciplina
si applica ad ogni altra successiva scadenza
Art.4. (Recesso del conduttore). E' in facoltà delle
parti consentire contrattualmente che il conduttore possa
recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso
al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima
della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente
dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano
gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal
contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi
con lettera raccomandata.
Art.5. (Inadempimento del conduttore). Salvo quanto previsto
dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi
venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato
pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
l'importo non pagato superi quello di due mensilità
del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi
dell'articolo 1455 del codice civile.
Art.6. (Successione nel contratto). In caso di morte del
conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli
eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi
*In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del
matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso,
nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro
coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia
stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di
separazione consensuale o di nullità matrimoniale
al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia
così con venuto.
Art.7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione).
E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto
in caso di alienazione della cosa locata.
Art.8. (Spese di registrazione). Le spese di registrazione
del contratto di locazione sono a carico del conduttore
e del locatore in parti uguali.
Art.9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del
conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al
servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione
dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia
elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria,
allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè
alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il
servizio di portineria sono a carico del conduttore nella
misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto
una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due
mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il
conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica
delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei
criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto
di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese
effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal
locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di
prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e
per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972,
n. 633 (1/b). La disposizione di cui al quarto comma non
si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione
forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche
riferibili a specifica attività imprenditoriale del
locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto
di prestazione dei servizi stessi
Art.10. (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei
condomini). Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del
proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere
dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità
di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento
d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto
di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli
altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma
si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea
convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre
conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni
del codice civile sull'assemblea dei condomini.
Art.11. (Deposito cauzionale). Il deposito cauzionale non
può essere superiore a tre mensilità del canone.
Esso è produttivo di interessi legali che debbono
essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Art.12. (Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione).
Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti
ad uso di abitazione non può superare il 3,85 per
cento del valore locativo dell'immobile locato. Il valore
locativo è costituito dal prodotto della superficie
convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione
del medesimo. Il costo unitario di produzione è pari
al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi
indicati nell'articolo 15. Gli elementi che concorrono alla
determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti,
vanno indicati nel contratto di locazione. Se l'immobile
locato è completamente arredato con mobili forniti
dal locatore e idonei, per consistenza e qualità,
all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi
precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo
del 30 per cento .
Art.13. (Superficie convenzionale). La superficie convenzionale
è data dalla somma dei seguenti elementi: a) l'intera
superficie dell'unità immobiliare; b) il 50 per cento
della superficie delle autorimesse singole; c) il 20 per
cento della superficie del posto macchina in autorimesse
di uso comune; d) il 25 per cento della superficie di balconi,
terrazze, cantine ed altri accessori simili; e) il 15 per
cento della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile
in godimento esclusivo del conduttore; f) il 10 per cento
della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente
alla quota millesimale dell'unità immobiliare. E'
detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza
utile inferiore a metri 1.70. Le superfici di cui alle lettere
a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e
di quelli interni. L'elemento di cui alla lettera e) entra
nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo
non eccedente la superficie di cui alla lettera a). Alla
superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti
coefficienti: a) 1,00 per l'unità immobiliare di
superficie superiore a metri quadrati 70; b) 1,10 per l'unità
immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46
e metri quadrati 70 ; c) 1,20 per l'unità immobiliare
inferiore a metri quadrati 46 I coefficienti di cui alle
lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili
il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente
ai sensi dell'articolo 2
Art.14. (Costo base). Il costo base a metro quadrato per
gli immobili, la cui costruzione è stata ultimata
entro il 31 dicembre 1975, è fissato in: a) L. 250.000
per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria,
Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia,
Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio; b) L. 225.000
per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia,
Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna. La data di ultimazione
dei lavori è quella risultante dal certificato di
abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione
dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure
quella comunque accertata.
Art.15. (Coefficienti correttivi del costo base). I coefficienti
correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe
demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di
piano, della vetustà e dello stato di conservazione
e manutenzione dell'immobile.
Art.16. (Tipologia). In relazione alla tipologia si fa riferimento
alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla
tabella seguente: a) 2.00 per le abitazioni di tipo signorile
(A/1); b) 1.25 per le abitazioni di tipo civile (A/2); c)
1.05 per le abitazioni di tipo economico (A/3); d) 0.80
per le abitazioni di tipo popolare (A/4); e) 0,50 per le
abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5); f) 0,70 per le abitazioni
di tipo rurale (A/6); g) 1,40 per le abitazioni di tipo
villini (A/7); h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici
dei luoghi (A/11). Qualora gli immobili non risultino censiti
in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria
catastale viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale
sulla base delle categorie catastali delle unità
immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria
ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati
devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente
per territorio apposita domanda corredata da una planimetria
dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio,
delle rifiniture dell'unità immobiliare locata nonchè
degli impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro
novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.
Art.17. (Classe demografica dei comuni). In relazione alla
classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione
superiore a 400.000 abitanti; b) 1,10 per gli immobili siti
in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti;
c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione
superiore a 100.000 abitanti; d) 0,95 per gli immobili siti
in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti; e)
0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore
a 10.000 abitanti; f) 0,80 per gli immobili siti in comuni
con popolazione fino a 10.000 abitanti. Il numero degli
abitanti di un comune è stabilito sulla base degli
ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT.
Art.18. (Ubicazione). In relazione all'ubicazione i consigli
comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti
provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque
zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella
seguente: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per la zona
edificata periferica; c) 1,20 per la zona edificata compresa
fra quella periferica e il centro storico; d) 1,20 per le
zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica
o nella zona agricola; e) 1,30 per il centro storico. I
consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del
territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata
in vigore della presente legge. Nei comuni con popolazione
non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni
previste nell'articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n.
865 (2), con i seguenti coefficienti: a) 0,85 per la zona
agricola; b) 1 per il centro edificato; c)
