1,10 per il centro storico.
All'interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e)
del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma
i consigli comunali possono individuare edifici o comparti
di edifici particolarmente degradati ai quali si applica
il coefficiente 0,90 in sostituzione dei coefficienti suindicati.
Art.19. (Livello di piano). In relazione al livello di piano,
limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili
costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano
i seguenti coefficienti: a) 0,80 per le abitazioni situate
al piano seminterrato; b) 0,90 per le abitazioni situate
al piano terreno; c) 1,00 per le abitazioni situate nei
piani intermedi e all'ultimo piano; d) 1,20 per le abitazioni
situate al piano attico. Per le abitazioni situate al quarto
piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i
coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente
sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.
Art.20. (Vetustà). In relazione alla vetustà
si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente
dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile
e stabilito nel modo seguente: a) 1 per cento per i successivi
quindici anni; b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta
anni. Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione
o di completo restauro dell'unità immobiliare, anno
di costruzione è quello della ultimazione di tali
lavori comunque accertato.
Art.21. (Stato di conservazione e manutenzione). In relazione
allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile
si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 se lo stato è normale;
b) 0,80 se lo stato è mediocre;
c) 0,60 se lo stato è scadente. Per la determinazione
dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto
dei seguenti elementi propri dell'unità immobiliare:
1) pavimenti;
2) pareti e soffitti;
3) infissi;
4) impianto elettrico;
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6) impianto di riscaldamento;
nonchè dei seguenti elementi comuni:
1) accessi, scale e ascensore;
2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano
in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra,
dei quali due devono essere propri dell'unità immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano
in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di
cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unità
immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente
in ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di
impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente
nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi
igienici privati o se essi sono comuni a più unità
immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto
da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della
presente legge, indicherà analiticamente gli elementi
di valutazione fissati nei commi precedenti.
Art.22. (Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975). Per
gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati
ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione
a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente
della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici,
di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il
Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di
ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della
Repubblica. Il costo base di produzione è determinato,
anche in misura differenziata per regione o per gruppi di
regioni, tenendo conto:
a) dei costi di produzione dell'edilizia convenzionata;
b) dell'incidenza del contributo di concessione;
c) del costo dell'area, che non potrà essere superiore
al 25 per cento del costo di produzione;
d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di quella
di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente
agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad
altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi
maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere
a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica
nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi.
Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto
a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga
fatta anteriormente al primo trasferimento dell'immobile;
in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati
agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di
cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell'immobile
accertato ai fini dell'imposta di registro relativa al suo
trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di
riferimento per la determinazione del canone è quello
dei costi come sopra definiti. Ai fini della determinazione
del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati
dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma
del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui
agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente
comma non si applicano i coefficienti previsti nell'articolo
16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di
produzione.
Art.23. (Riparazioni straordinarie). Quando si eseguano
sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie
per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare
maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione
all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria
manutenzione di rilevante entità, il locatore può
chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione
degli articoli precedenti venga integrato con un aumento
non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato
nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità
e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito
o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate
le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni
dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno
del mese successivo al ricevimento della richiesta. Le disposizioni
dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore
venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni
urbane nella zona in cui è situato l'immobile. Le
controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo
sono decise con le modalità indicate negli articoli
43 e seguenti.
Art.24. (Aggiornamento del canone). Per gli immobili ad
uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi
degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno
in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata
dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie
di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo
a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata
Art.25. (Adeguamento del canone). Ciascuna delle parti,
in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento
del canone in relazione all'eventuale mutamento degli elementi
di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo
alla vetustà che si applica al momento del rinnovo
contrattuale. L'adeguamento del canone avrà effetto
dal mese successivo a quello durante il quale sia stato
richiesto mediante lettera raccomandata. )
Art.26. (Ambito di applicazione). Le disposizioni di cui
al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate
per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria,
salvo che il conduttore abiti stabilmente nell'immobile
per motivi di lavoro o di studio; b) alle locazioni relative
ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali
si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni
vigenti; c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti
alla disciplina dell'edilizia convenzionata (2/d); d) alle
locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali
A/8 e A/9 (2/cost). Le disposizioni di cui agli articoli
da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli
immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano
popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel
quinquennio precedente la entrata in vigore della presente
legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione
residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque
l'aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio
nazionale, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT. Il comune
provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui
al precedente comma e delle eventuali variazioni.
Capo II - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso
da quello di abitazione
Art.27. (Durata della locazione). La durata delle locazioni
e sublocazioni di immobili urbani non può essere
inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una
delle attività appresso indicate: 1) industriali,
commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico comprese
tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968,
n. 326 (2/e). La disposizione di cui al comma precedente
si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti
all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività
di lavoro autonomo. La durata della locazione non può
essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato,
è adibito ad attività alberghiere. Se è
convenuta una durata inferiore o non è convenuta
alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata
rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto
di locazione può essere stipulato per un periodo
più breve qualora l'attività esercitata o
da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere
transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il
locatore è obbligato a locare l'immobile, per la
medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore
che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata
prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore
ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se
si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facoltà
delle parti consentire contrattualmente che il conduttore
possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone
avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno
sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da
comunicarsi con lettera raccomandata.
Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di
immobili nei quali siano esercitate le attività indicate
nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto
si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle
di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove
anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene
disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera
raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima
della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente
di sei o di nove anni, il locatore può esercitare
la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto
per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità
e i termini ivi previsti.
Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima
scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla
prima scadenza di cui
