all'articolo precedente è
consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge
o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte
del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea
retta, di una delle attività indicate nell'articolo
27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici
o di diritto pubblico, all'esercizio di attività
tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere
alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro,
ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un
programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle
leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta
licenza o concessione è condizione per l'azione di
rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono
se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini
della licenza o della concessione e quest'ultima non sia
stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie
dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto
nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai
relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi
rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile.
Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o
concessione è condizione per l'azione di rilascio;
gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle
condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo,
pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può
negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste
dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato
dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n.
460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio
1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento
sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione
ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso
della prescritta licenza o concessione è condizione
per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento
di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella
precedente lettera c). Il locatore può altres"
negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente
nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti
entro il secondo grado in linea retta la medesima attività
del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art.
5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis
del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni,
nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi
precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare
la propria volontà di conseguire, alla scadenza del
contratto, la disponibilità dell'immobile locato;
tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata,
almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente
per le attività indicate nei commi primo e secondo
dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella
comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità,
il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi
precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il
locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti
commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo
precedente.
Art.30. (Procedura per il rilascio). Avvenuta la comunicazione
di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data
per la quale è richiesta la disponibilità
ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore
abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire
in giudizio il conduttore, osservando le norme previste
dall'art. 447-bis del codice di procedura civile ). [La
controversia è di competenza del conciliatore qualora
il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri
casi è di competenza del pretore] Competente per
territorio è il giudice nella cui circoscrizione
è posto l'immobile. Sono nulle le clausole derogative
dalla competenza per territorio. Alla prima udienza, se
il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza
del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza
di cui alla comunicazione prevista dall'articolo 29. L'ordinanza
costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio. Nel
caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il
tentativo di conciliazione. Se il tentativo riesce viene
redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso
contrario o nella contumacia del convenuto si procede a
norma dell'articolo 420 e seguenti del codice di procedura
civile. Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima
udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate
le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può
disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente
titolo esecutivo.
Art.31. (Sanzioni). Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità
dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e
che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non
abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge
o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non
abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una
delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia
rispettato i termini della concessione o quelli del piano
comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori
di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro
dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio
di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori
di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del
turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore
lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti
acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese
di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento
del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore
a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito
prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità
previste ai sensi dell'art. 34. Il giudice, oltre a determinare
il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore
il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da
devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile,
ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III
della presente legge.
Art.32. (Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire
che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su
richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere
di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone
non possono essere superiori al 75 per cento di quelle,
accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo
per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni
del presente articolo si applicano anche ai contratti di
locazione stagionale
Art. 33. (Canone delle locazioni stagionali). Il canone
delle locazioni stagionali può essere aggiornato
con le modalità di cui all'articolo 32.
Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo
agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta
a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del
conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto
16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le
attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo
27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo
canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità
è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto
ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle
rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga,
da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività
o di attività incluse nella medesima tabella merceologica
che siano affini a quella già esercitata dal conduttore
uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un
anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento
di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta
corresponsione dell'indennità di cui al primo comma.
L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta
all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla
spettanza ed alla determinazione dell'indennità per
la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare
specificatamente la entità della somma reclamata
o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal
conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque
risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo
conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento
di rilascio dell'immobile
Art. 35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente
non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione
relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività
che non comportino contatti diretti con il pubblico degli
utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio
di attività professionali, ad attività di
carattere transitorio, ed agli immobili complementari o
interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di
servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione).
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il
contratto di locazione anche senza il consenso del locatore,
purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone
comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata
con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi,
per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della
comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non
ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo
qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate
a favore di colui che risulta conduttore al momento della
cessazione effettiva della locazione.
Art.37. (Successione nel contratto). In caso di morte del
conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per
successione o per precedente rapporto risultante da atto
di data certa anteriore alla apertura della successione,
hanno diritto a continuarne l'attività. In caso di
separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione
degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione
si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che
continui nell'immobile la stessa attività già
ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione
legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della
cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l'immobile
è adibito all'uso di più professionisti, artigiani
o commercianti e uno solo di essi è titolare del
contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto,
in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti,
gli altri professionisti, artigiani o commercianti. Nelle
ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono
nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti.
In tal caso il locatore può opporsi alla successione
nel contratto, per gravi motivi, con le modalità
di cui all'articolo precedente.
Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore
intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve
darne comunicazione al conduttore con atto notificato a
mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono
essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni
caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita
dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno
il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare
il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni
dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato
al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo
condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto
di prelazione sia esercitato, il versamento del
