| Pubblicazione: Supplemento Ordinario n.
203/L alla Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998
Entrata in vigore: 30 dicembre 1998
Art. 1.
(Ambito di applicazione)
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,
di seguito denominati "contratti di locazione",
sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata
in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo
2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7,
8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati
ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi
nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti
esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e
seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo
le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della
presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali
si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità
turistiche. (1)
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7
e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di
locazione stipulati dagli enti locali in qualità di
conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere
transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui
agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti
non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n.
392. (2)
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente
legge, per la stipula di validi contratti di locazione è
richiesta la forma scritta.
(1) Comma così modificato dall' art. 2, lettera a),
della L. 8 gennaio 2002, n.2.
(2) Comma così modificato dall' art. 2, lettera a),
della L. 8 gennaio 2002, n.2.
Art. 2.
(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di
locazione)
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata
non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti
sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi
i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli
usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo
3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità
di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto,
ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per
il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo
del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera
raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima
della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo
lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione
della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza
di risposta o di accordo il contratto si intenderà
scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza
della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto
è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma
1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti
possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore
del canone, la durata del contratto, anche in relazione a
quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque
di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre
condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in
appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni
della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori
maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti
accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a
convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni
dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo
4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni
firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.
(3)
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma
3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio
di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili
(ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono
in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle
condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano
tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito,
ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa
vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte.
I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre
1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21
febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa
finalità di cui al primo periodo possono derogare al
limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura
non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili
non locati per i quali non risultino essere stati registrati
contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3
non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione
di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto,
ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto
è prorogato di diritto per due anni fatta salva la
facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda
adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere
di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni
e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla
scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti
ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove
condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando
la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare
all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza
della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente
alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di
entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente
sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.
(3) Comma così modificato dall' art. 2, lettera b),
della L. 8 gennaio 2002, n.2.
Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore)
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del
comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti
stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore
può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo
del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso
di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio,
del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il
secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o
ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali,
mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di
culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività
dirette a perseguire le predette finalità ed offra
al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia
la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità
di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba
essere assicurata la stabilità e la permanenza del
conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili
lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è
prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare
la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare
nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo
piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a
norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni
tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione
nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e
non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo
oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto
di prelazione, da esercitare con le modalità di cui
agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore
per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso,
per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione
o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità
dell'azione di rilascio. I termini di validità della
concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva
disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile.
Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con
le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio
1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede
nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del
locatore deve essere specificato, a pena di nullità,
il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1,
sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità
dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà
di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso
è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore
da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità
dell'ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo
30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con
procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio
e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in
cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per
i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi
del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino
del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui
al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento
di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può
recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione
al locatore con preavviso di sei mesi.
Capo II
Contratti di locazione stipulati in base ad accordi definiti
in sede locale
Art.4.
(Convenzione nazionale)
1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui
al comma 3 dell'articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici
convoca le organizzazioni della proprietà edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale
entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della
presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere
dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione,
di seguito denominataconvenzione nazionale, che individui
i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in
relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale
dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché
delle modalità per garantire particolari esigenze delle
parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti
criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici,
di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto
di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli
orientamenti prevalenti espresso dalle predette organizzazioni.
I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono
la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al
comma 3 dell'articolo 2 e il loro rispetto, unitamente all'utilizzazione
dei tipi di contratto di cui all'articolo 4-bis, costituisce
condizione per l'applicazione dei benefici di cui all'articolo
8. (4)
2. I criteri generali di cui al comma 1, sono indicati in
apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto
con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni
dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla
constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici,
della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni
dalla loro convocazione. Con il medesimo decreto sono stabilite
le modalità di applicazione dei benefici di cui all'articolo
8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma
3 dell'articolo 2 in conformità ai criteri generali
di cui al comma 1 del presente articolo.
3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto
di cui al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto
con il Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto
le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti
di cui al comma 3 dell'articolo 2, nel caso in cui non vengano
convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà
edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi
di cui al medesimo comma 3 dell'articolo 2.
4. Fermo restando quanto stabilito dall'articolo 60, comma
1, lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112,
con apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare
con decreto del Presidente della Repubblica,
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