Accollo del mutuo esistente quando conviene
Spesso l’immobile che
si vuole acquistare ha già un mutuo, acceso dall'attuale
venditore, oppure se stiamo acquistando un immobile nuovo
dall'impresa che ha richiesto un finanziamento per erigere
il fabbricato.
In questo caso abbiamo due
possibilità, valutare la possibilità di subentrare
nel mutuo esistente, accollandosi le rate residue alle condizioni
già stabilite, o pagare l’intero prezzo di vendita
dell’immobile servendosi di un diverso finanziamento
concesso da altro istituto bancario, che iscriverà
tramite il notaio dopo aver estinto la precedente una nuova
ipoteca.
Subentrare ad un mutuo esistente
è un’operazione che a volte conviene, si risparmiano
automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo. E'
consigliabile però un’attenta valutazione è
infatti possibile che le condizioni del vecchio mutuo in quanto
concordato precedentemente, magari in condizioni di mercato
nettamente differenti da quelle attuali possa essere a conti
fatti svantaggioso per il tasso più elevato o per le
condizioni più onerose oppure perchè è
previsto dalla banca una commissione per il subentro sul capitale
residuo.
Prima di accettare e' bene tener conto anche dei vincoli e
delle limitazioni insite nell'accollo di un debito esistente.
- L'importo massimo utilizzabile è quello del capitale
residuo
- La durata non è modificabile
- La tipologia di mutuo non è quella che si sarebbe
scelto
E' consigliabile riservarsi sin dalla proposta di acquisto
e del compromesso la facoltà di decidere se procedere
all'accollo (conveniente anche per il venditore che risparmierebbe
le spese di cancellazione dell'ipoteca e le penali per l'anticipata
estinzione, spese che potrebbero essere richieste all'acquirente
che dopo una frettolosa decisione di accollo avesse cambiato
idea).
Se si decide per l'accollo bisognerà accertare l'esatto
ammontare del debito rimanente con una dichiarazione della
banca creditrice la quale farà un conteggio calcolando
i 'dietimi' giornalieri (quota interessi che matura giornalmente
sul debito, il calcolo è abbastanza semplice - Debito
residuo x Tasso % annuo / 36500) fino alla data fissata per
l'accollo e detraendo l'importo del debito residuo dal saldo
prezzo.
La richiesta di accollo viene
effettuata come una normale domanda di mutuo dotata di tutta
la consueta documentazione anagrafica e reddituale non è
quindi sufficente una semplice notifica e nel caso la vendita
dell'immobile avvenga senza che la banca abbia rilasciato
il proprio benestare all'accollo, il contratto di mutuo resterà
a tutti gli effetti intestato al vecchio venditore che continuerà
a garantire il debito in virtù dell'ipoteca iscritta
con il rischio di esere chiamato a rifondere le eventuali
rate impagate nonostante l'immobile abbia cambiato proprietario.
(L'accollo può avere carattere liberatorio 'privativo'
quando svincola il vecchio debitore o 'cumulativo' quando
il debitore originario resta obbligato in solido verso la
banca insieme al nuovo debitore).
E' indispensabile per il venditore
richiedere alla banca una esplicita liberatoria sottoscritta
da un funzionario al quale l'istituto di credito abbia attribuito
facoltà adeguate per autorizzare atti di questo tenore
in quanto l'accollo rappresenta senzaltro un beneficio economico
che elimina i costi di estinzione e di cancellazione dell'ipoteca,
ma qualora l'accollo risultasse 'cumulativo' porterebbe con
sé rischi ben più consistenti del risparmio
ottenuto.
Nel caso di acquisto di un appartamento di nuova costruzione
è solitamente proposto l'accollo di una quota del mutuo
edilizio gravante sull'immobile (i mutui edilizi possono venire
accollati solo fino alla dell'80% del controvalore immobiliare.
Chi necessita di importi maggiori dovrà per forza ricorrere
ad un altro mutuo). se l'accollo non viene accettato l'impresa
è costretta ad estinguere la quota di mutuo gravante
sull'unità con fondi propri e non può ripartire
su di loro le spese sostenute per l'apertura del mutuo edilizio.
Considerati i costi esorbitanti
necessari alla realizzazione di un edificio è del tutto
naturale che l'impresa costruttrice ricorra quasi sempre al
'mutuo edilizio' si tratta di un finanziamento garantito da
un'ipoteca iscritta sul terreno su cui sorgerà la costruzione
viene erogato dalla banca in tranche, al progredire della
costruzione e al proporzionale aumento di valore della stessa,
mutuo che graverà quindi su tutte le unità immobiliari
del fabbricato.
Al momento della vendita, l'impresa
chiederà alla banca di frazionare il mutuo e di ripartirlo
su tutte le unità (entro il limite dell'80% del valore
immobiliare) oppure di 'svincolare' alcune unità, trasformando
in questo modo il 'mutuo edilizio' in tanti piccoli mutui
indipendenti, riferiti individualmente ad ogni unità,
con la possibilità con i mutui erogati dalle banche
più evolute di scegliere la durata del rimborso, il
tipo di contratto, tasso fisso o variabile, oltre a soluzioni
con opzione di tasso o rimborsi a rata fissa e durata variabile. |
