La surrogazione o portabilità del mutuo

La surrogazione consente al debitore di sostituire il creditore iniziale, senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito (art. 1202 codice civile).
Con questa operazione si può spostare il proprio mutuo da una banca all'altra per ottenere delle condizioni piu vantaggiose (un tasso o lo spread piu basso, cambiare il tipo di tasso, la durata), sarebbe più corretto parlare di 'portabilità o surrogazione dell'ipoteca', dato che è questa che viene 'spostata' da una banca all'altra, il vecchio mutuo invece deve essere necessariamente estinto, se ne accende uno nuovo e la vecchia ipoteca servirà a garantire il nuovo mutuo

Gia prevista dall'art. 1202 del codice civile, la surrogazione dell'ipoteca, è diventata conveniente con l'esenzione della maggior parte delle tasse previsto dalla legge Bersani-bis, e successivamente dalla legge finanziaria 2008, che ha escluso per le banche in caso di surrogazione l'applicazione al cliente di imposte spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, è anche esclusa l'applicazione di penali e oneri di qualsiasi altra natura è pure esclusa la penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo, neppure quando essa sarebbe ancora applicabile in base alla legge Bersani-bis. (purtroppo la questione è ancora controversa e attualmente alcune banche ritengono di poter applicare la penale anche in caso di surrogazione dell'ipoteca).

La legge non è molto chiara riguardo le spese notarili che restano anche se in misura molto ridotta (circa 1/4) a carico del mutuatario, anche se la maggior parte delle banche, ha già deciso di farsene carico di tutte o in parte.

I vantaggi della portabilità

La surrogazione è molto più conveniente rispetto alla sostituzione che prevede la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione della nuova.
- non sono dovute commissioni, spese di istruttoria e spese di perizia, (che secondo quanto previsto dalla legge finanziaria 2008 sono interamente a carico della banca )
- non è dovuta l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (pari allo 0,25 % dell'importo erogato se prima casa, oppure al 2 % in caso di mutuo destinato all'acquisto o alla ristrutturazione della seconda casa)
- non sono dovute le imposte di registro, le imposte ipotecarie e il bollo per l'operazione di surrogazione dell'ipoteca
- si mantiene la detraibilità fiscale degli interessi passivi sul nuovo mutuo, se destinato all'acquisto o alla costruzione-ristrutturazione dell'abitazione principale
- non si paga la penale per l'estinzione del vecchio mutuo (o se comunque pretesa dalla banca, si paga in misura ridotta, e può essere compresa nell'importo del nuovo mutuo)
- le spese uotarili sono inferiori a quelle per l'iscrizione di una nuova ipoteca, (la maggior parte delle banche ha deciso di farsene carico).

Gli svantaggi della portabilità

Utilizzando la portabilità non è possibile stipulare un nuovo mutuo di importo superiore a quello precedente in quanto se l'importo del nuovo mutuo superasse il debito residuo del vecchio mutuo, l'eccedenza non risulterebbe garantita dalla vecchia ipoteca, proprio per il meccanismo della surrogazione, che comporta il trasferimento delle garanzie a favore di chi ha fornito il denaro utilizzato per pagare un debito preesistente.
Chi ha bisogno di ottenere una somma più alta, deve necessariamente ricorrere alla sostituzione del vecchio mutuo con uno nuovo, iscrivendo una nuova ipoteca.