Spese associate al mutuo

Per valutare la convenienza di un mutuo, è necessario considerare oltre al tasso di interesse e allo spreed anche tutte le spese connesse all'operazione di finanziamento spese che variano da banca a banca.
L’accensione di un mutuo comporta infatti il pagamento di una serie di spese aggiuntive, talvolta non immediatamente percepibili o non conosciute, che vanno a sommarsi all’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca.
Alcune di queste spese prevedono importi piuttosto elevati e meritano di essere valutate attentamente da parte di chiunque si appresti a scegliere un contratto di mutuo.

Spese di istruttoria: L'istruttoria e' la fase in cui la banca compie tutte le formalità necessarie all'erogazione del mutuo, acquisizione dei documenti, valutazione della capacità di reddito del richiedente, ecc.. Le spese di istruttoria variano sensibilmente da banca a banca e in genere oscillano tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato.

Perizia: La perizia eseguita solitamente da tecnici di fiducia della banca è finalizzata ad accertare il valore di mercato dell'immobile e a verificarne la regolarità edilizia, assenza di abusi edilizi, abitabilità, ecc.. il costo di una perizia 150 - 450 euro varia in base all'importo finanziato alla banca e al perito scelto. (alcuni istituti per importi non elevati accettano la perizia dell'agente immobiliare o un'autoperizia, con risparmio di spese)

Costi notarili: Il notaio e' un pubblico ufficiale iscritto ad un albo il suo onorario e' regolato da un tariffario (tariffe minime, quindi ogni notaio puo' maggiorarle e' possibile richiedere il preventivo e scegliere il notaio che ispira maggiore fiducia). Alla sottoscrizione del rogito il notaio incasserà oltre al suo onoraio per l'atto di compravendita e l'atto di mutuo (comprensivo di costi per l'esecuzione delle visure ipotecarie presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e della 'relazione notarile') anche le imposte dovute allo Stato (imposta di registro o iva e imposte fisse) che variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.
Prima dell'atto il notaio provvede a redigere 'la relazione notarile preliminare' preceduta da una visura ipotecaria onde accertare - l’assenza di pesi e gravami sull’immobile (ipoteche ecc.), la validità del titolo di acquisto sull’immobile, dell’attuale e dei precedenti proprietari. La 'relazione notarile' è richiesta dalla banca per procedere all’erogazione del mutuo (concesso, salvo verifica per minimizzare i propri rischi).

L’imposta sostitutiva: I finanziamneti a medio-lungo termine sono soggetti ad 'imposta sostitutiva' dovuta dal soggetto erogante (banca) ma di fatto a carico dal mutuatario l'imposta incide sul costo del mutuo con 2 diverse aliquote: 0,25% dell'importo finanziato per acquisto prima casa - 2% negli altri casi (legge n. 191 del 2004, di conversione del decreto legge n. 168). l'importo viene trattenuto direttamente dalla banca al momento dell'erogazione.

Costi assicurativi: Le polizze incendio e scoppio (obbligatorie) il cui costo varia in relazione al valore del mutuo ed alla sua durata servono a tutelare il mutuatario da eventi direttamente collegati all’abitazione. In caso di sinistro l’assicurazione prevede un rimborso pari al costo di ricostruzione dell’immobile ipotecato, estinguendo quindi, il debito con la banca.
La polizza sulla vita (facoltativa) Il costo assicurativo varia in base al valore dell'immobile, all'importo erogato e alla durata del mutuo.
Le polizze protezione mutui (facoltative) servono a tutelare il mutuatario in caso di eventi che possono compromettere la sua capacità di rimborso (ad es. decesso, malattia, inabilità, infortunio, perdita del posto di lavoro, ecc.) si sostituiscono al mutuatario per il debito residuo.
Il mutuatario può scegliere la polizza proposta dalla banca o assicurarsi presso compagnia di sua scelta deve però presentare all’erogazione del mutuo la polizza (incendio e scoppio) con la clausola di vincolo a favore della banca.

Spese di gestione: Occorre poi prestare attenzione alle spese di gestione varie previste dalla banca, tra cui compaiono ad esempio le spese di incasso rata (che la banca può imporre ad ogni pagamento), al tasso di mora applicato in caso di ritardo nel pagamento di una rata che prevedono una maggiorazione compresa tra l'1% e il 4% rispetto al tasso pattuito per il finanziamento.
Il ritardo nel pagamento per piu' rate, anche non consecutive, consente alla banca o alla finanziaria di richiedere la risoluzione del contratto.

Penali: Tutti i costi di estinzione del mutuo, come l’ammontare della penale prevista in caso di anticipata estinzione o le spese di cancellazione dell’ipoteca necessaria nel caso in cui, anche ad avvenuta estinzione del mutuo si desideri vendere l’immobile.
Ogni contratto di mutuo prevede la possibilita' di estinguere anticipatamente il debito residuo possibilità scoraggiata dalla banca, (in quanto causa la perdita degli interessi futuri) dall'applicazione di una penale prevista dal contratto e che oscilla solitamente tra l'1% e il 4% del debito residuo e varia anche in base al momento in cui avviene l'estinzione, e' di importo maggiore nei primi anni del mutuo, piu' bassa se avviene dopo i primi 5 anni. (i mutui erogati dal 2 febbraio 2007 sono esenti da costi per anticipata estinzione e cancellazione ipoteca. Il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 'Decreto Bersani' stabilisce nulla qualsiasi clausola che la preveda)
Le penali per anticipata estinzione per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, saranno definite dall’Abi e dalle associazioni dei consumatori che avranno tempo fino al 3 maggio 2007 (90 giorni dall’entrata in vigore del decreto Bersani), per fissare un tetto massimo. In caso di mancato accordo tra le parti interverrà la decisione della Banca d’ Italia che stabilira' entro 30 giorni la percentuale della penale a cui gli istituti dovranno attenersi nel rinegoziare i mutui.